עלויות פיתוח קרקע הן אחד המרכיבים המרכזיים בתמחור כל פרויקט נדל"ן, ולעיתים מהוות את הפער שבין עסקה רווחית לכזו שאינה כלכלית. המונח "עלויות פיתוח" מתייחס לכלל ההוצאות הנדרשות כדי להפוך מגרש גולמי לקרקע בנויה המוכנה לניצול – החל מיישור השטח ועבודות עפר, ועד הקמת תשתיות חיוניות כגון כבישים, מדרכות, חיבור לחשמל, מים, ביוב וניקוז. הבדלי… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב עלויות פיתוח

קיימים מקרים כאשר בעל קרקע מחזיק נכס בייעוד חקלאי ולעיתים קרובות הוא מוצא את עצמו במצב מתסכל: סביבתו משתנה, תוכניות חדשות מאושרות ומאפשרות בנייה למגורים, אך הקרקע שלו עדיין מוגבלת לייעוד חקלאי ואינה ניתנת לניצול למטרות רווחיו. לאורך השנים ייתכן שאושרו מספר תוכניות משביחות בסביבה – אך בפועל הן לא העניקו לבעל הקרקע כל ערך… קראו עוד חישוב היטל השבחה רטרואקטיבי ע"י שמאי מקרקעין

שימוש חורג במקרקעין הוא מצב שבו נעשה שימוש בנכס באופן שאינו תואם את הייעוד שנקבע לו בתכנית בניין עיר החלה עליו. למשל, כאשר הקרקע מוגדרת לתעשייה בלבד אך בעל הנכס מבקש להפעיל בה חנות, נדרש אישור מיוחד ל"שימוש חורג". נניח שחלקה מוגדרת לתעשייה בלבד, אך בעליה מעוניין לפתוח בה חנות, משרד או נגרייה. מאחר והתכנית… קראו עוד היטל השבחה בגין שימוש חורג בתעשייה על ידי שמאי מקרקעין

במקרקעין מקובל להבחין בין שטח עיקרי – שטחים שמיועדים לשימוש המרכזי של הנכס (לדוגמה: סלון, חדרי שינה, שטחי מסחר), לבין שטחי שירות – שטחים נלווים כמו מחסנים, ממ"דים, חניות, מרפסות מקורות, חדרי מדרגות וכדומה. לכאורה, שטחי שירות נתפסים כפחות חשובים, אך בפועל יש להם תרומה ממשית לשווי הנכס: בחנות – מחסן שירות הוא שטח קריטי.… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בגין שטחי שירות

תיקון 117 לחוק התכנון והבנייה נחשב לאחד הצעדים המשמעותיים שהקלו על בעלי בתים צמודי קרקע, במיוחד זוגות מבוגרים או משפחות שמעוניינות למקסם את שווי נכסיהן. התיקון מאפשר לפצל יחידה מבית צמוד קרקע קיים, בכפוף להיתרים, ומעניק מספר יתרונות כלכליים מהותיים: תרומה כלכלית שוטפת – זוג מבוגר יכול להשכיר את היחידה המפוצלת, ובכך לקבל מקור הכנסה… קראו עוד היטל השבחה לצורך פיצול דירה ע"י שמאי מקרקעין

היטל השבחה הינו מס המשולם בגין זכויות בניה שטרם מומשו במקרקעין. במכר משולם היטל ההשבחה המלא או יתרת היטל ההשבחה בגין זכויות בנייה שטרם נוצלו. בעלים של מגרש רשאי לנצל רק חלק מזכויות הבנייה ולשלם היטל השבחה חלקי. אבל מה קורה כאשר בין התכניות שאושרו נמכרו חלק מהמקרקעין? כאשר שמאי מקרקעין מבצע אמדן השבחה מיוחסת,… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה בשלבים

היטל השבחה החל במימוש זכויות בניה הינו מעמסה על כל פרוייקט נדלני. בנוסף להיטל ההשבחה, לייזם צפויים אתגרים רבים. קיומו של דייר מוגן בנכס זה אתגר כלכלי. פינוי הדייר זו הוצאה לא מבוטלת שיכולה להשפיע על הרווח הייזמי של פרוייקט קטן. דייר מוגן הינו דייר אשר מחזיק הסכם שכירות מוגן. ההגנה לדייר המוגן הנה מפני… קראו עוד איך שמאי מקרקעין יכול להקטין היטל השבחה במגרש עם דייר מוגן

הערכת שמאי לחנות על בסיס פדיון עסקי מתבקשת בעיקר במצבים שבהם ערך הנכס אינו נבחן רק כשטח פיזי (מ"ר × דמי שכירות מקובלים באזור), אלא גם כתוצאה ישירה מהפעילות העסקית שמתרחשת בו. זה רלוונטי במיוחד כאשר שווי החנות או דמי השכירות נגזרים מהכנסות העסק ולא רק מהשוק הריאלי של נדל"ן מסחרי. המקרים העיקריים: חוזי שכירות… קראו עוד הערכת שווי חנות ע"י שמאי מקרקעין על בסיס פדיון עסקי

ברכישת חנות עם חוזה שכירות פעיל אשר דמי השכירות כבר שולמו מראש צריך לשים לב לכמה נקודות חשובות. כאשר דמי השכירות משולמים מראש, הכנסה זו כבר אינה משפיעה על שווי הנכס ולפיכך, שוויו של הנכס קטן היות ואין תזרים מהדמ"ש. במאמר זה נדגים מה שמאי מקרקעין בפתח תקווה נדרש לבצע בהערכת שווי חנות כאשר שוכר… קראו עוד איך שמאי בפתח תקווה מבצע הערכת שווי חנות

הערכת שווי קרקע אשר ייעודה למבנה ציבור נעשית בהתאמה לגיוון השימושים ואינטנסיביות השימוש של המבנה העתידי. נכסי ציבור הם נכסים להם מאפיינים ייחודיים. למשל, מבנה ציבור לא תמיד סחיר או שבנוי בצורה שלא מתאימה לצרכי מגורים. מבנה ציבור יכול לכלול רק שימוש ציבורי ויכול שיכלול גם שימושים מסחריים. בנוסף, קרקע למבני ציבור אינטנסיביים תרומתה גבוה… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך שווי קרקע למוסד ציבור

ניכוי היטל השבחה ממס שבח מותר על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. יחד עם זאת, קיימים מקרים יותר מורכבים בהם יש צורך בתכנון מס ייחודי תוך שימוש בכל סעיפי הפטור. במאמר זה נדבר על מצב בו נמכר בית פרטי עם זכויות בניה אשר משפיעות על התמורה. הכוונה היא לזכויות בנייה מהותיות. כידוע, במכירת דירת… קראו עוד ניכוי היטל השבחה ממס שבח על פי סעיף 49ז

הקניית בעלות במגרשים הינה פעולה שחוכרים רבים מבקשים לבצע. הקניית הבעלות בעצם מנתקת את החוכר מרשות מקרקעי ישראל והחוכר נרשם כבעלים במקרקעין. במקרים מסויימים רשות מקרקעי ישראל תסכים להעביר את הבעלות במקרקעין ללא תשלום. התנאי הראשון הוא חוזה חכירה מהוון. התנאי השני – אין מצב של בינוי בפועל. רשות מקרקעי ישראל מעוניינת לבצע הקניית בעלות… קראו עוד איך מחשב שמאי מקרקעין הקניית בעלות במגרשים מעל 1,000 מ"ר

לעיתים שמאי מקרקעין נדרש להעריך שווי קרקע על ידי כימות זכויות הבנייה האקוויוולנטיות בחלקה ובעסקאות ההשוואה. הערכות אלה, אופייניות בעיקר לשומות מקרקעין לבתים פרטיים ומגרשים ריקים. במקרים רבים, חישוב זכויות הבנייה מתבצע בנוסף על השטח הבנוי. זכויות בנייה לכל מגרש נגזרות מכח תכנית בניין עיר. על כל חלקה בנויה כחוק חלה תכנית או מכלול תכניות.… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מעריך שווי קרקע עם זכויות בנייה

שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לבצע ניתוח שיעור הרווח בגין אישור פרויקט התחדשות עירונית. יזם פנה לשמאי מקרקעין בירושלים לצורך סיוע בבדיקת הרווח שנוצר מאישור פרויקט התחדשות עירונית. יזמים רבים מבצעים בדיקות של ייתכנות כלכלית על מנת לקבל מימון ממשקיעים או מבנק מסחרי. ליזם מגרש בחכירה מהמנהל בשטח של 1,500 מ"ר עם זכויות בנייה של 50%… קראו עוד תחשיב רווח מאישור פרויקט התחדשות עירונית על ידי שמאי מקרקעין

תשלום היטל השבחה על הקלה נדרש לצורך קבלת היתר בניה או אישור לטאבו להעברת בעלות בנכס מקרקעין. היטל השבחה הוא מס שאנחנו משלמים כאשר אנחנו מבצעים "מימוש זכויות" בנכס. לדוגמה, אם אנחנו מוכרים בית עם יתרת זכויות בנייה, ייתכן ונדרש לשלם היטל השבחה בגין זכויות בנייה אלו. דוגמה נוספת, החלטנו לממש את זכויות הבנייה הקיימות… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב היטל השבחה על הקלה

אמנם ביצוע חישוב שווי של פרויקט B.O.T על ידי שמאי מקרקעין יכול להישמע מוזר, אבל שמאי מקרקעין מומחה צריך להיות גם כלכלן. בביצוע חישוב של פרויקט B.O.T, שמאי מקרקעין יכול לגזור את שווי הקרקע, להעריך את תזרים המזומנים ואף לקבוע את משך ההפעלה המינימלי. אחד הפרויקטים הנפוצים בישראל הינו כביש 6. כביש 6 נבנה על… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב כדאיות פרויקט B.O.T

במסגרת הכשרתו לקבלת תעודת שמאי מקרקעין על הסטודנט לבצע התמחות בשמאות מקרקעין. במאמר זה, נדבר על חשיבותו של הליך ההתמחות על עתידו של שמאי המקרקעין. על פי תקנות משרד המשפטים, סטודנט לשמאות מקרקעין אשר עבר את שלב הבחינות המוקדמות, רשאי להירשם כמתמחה בשמאות מקרקעין. בחירת מקום התמחותו של השמאי מהווה בעצם את צעדיו הראשונים של… קראו עוד מה צריך לדעת על התמחות בשמאות מקרקעין

לצורך חישוב שווי הזכויות בהסכם קומבינציה, שמאי מקרקעין צריך לבצע כמה תחשיבים. במאמר זה, נתן דוגמאות ונדבר על התחשיבים שמבצע שמאי מקרקעין בהערכת שווי הסכם קומבינציה. הסכם קומבינציה הינו הסכם אשר קובע את התמורה שיקבל בעל הקרקע והקבלן. בגדול, בעל הקרקע מוסר חלק מהקרקע ובתמורה מקבל שירותי בניה. היתרון של עסקת קומבינציה הינו חסכון במס… קראו עוד איך שמאי מקרקעין מחשב שווי הסכם קומבינציה

תוספת קומת משרדים מהווה מימוש לעניין חוק התכנון והבנייה. הפרק השלישי לחוק מדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין זכויות בנייה נוספות. במאמר זה נדמה בניין בן חמש קומות אשר במגרשו אושרה תכנית המתירה תוספת קומת משרדים. נדבר על השיקולים הכלכליים, נאמוד ערכי קרקע ונבצע חיזוי מיסוי מקרקעין. לצורך הדוגמה, נניח כי קיים מגרש בשטח של… קראו עוד חישוב היטל השבחה בגין תוספת קומת משרדים

במאמר קצר זה, נדבר על חיוב בהיטל השבחה בגין תוספת יחידות דיור. מספר יחידות דיור למגרש נקבע על ידי תכנית בניין עיר. כל תכנית בניין קובעת זכויות בנייה וצפיפות של יחידות דיור. הגדלת מספר יחידות דיור אפשרית מכח התקנות. תקנת "שבס" מתירה להגדיל את מספר יחידות דיור ב – 20%. יחד עם זאת ההגדלה הינה… קראו עוד חישוב היטל השבחה בגין הגדלת מספר יחידות דיור