איך שמאי מקרקעין מחשב שווי קרקע לצורך דוח 0 עם רווח ייזמי

דוח אפס (או דוח 0) הוא אחד הכלים המרכזיים בעולם השמאות והיזמות, והוא משמש לבחינת כדאיות כלכלית של פרויקט נדל"ן עוד בטרם נרכשה הקרקע או הונחה אבן הפינה הראשונה.

מדובר בחוות דעת שמאית מקיפה, שמטרתה להעריך את שווי הקרקע כנגזרת ישירה מזכויות הבנייה ומהפרוגרמה התכנונית.

הבנקים, המשקיעים והיזמים מסתמכים עליו לצורך קבלת החלטות קריטיות – החל מהערכת עלות הקרקע ועד ניתוח רווח יזמי נטו לאחר מסים, היטלים ותשלומי חובה לרמ"י.

בנקים אשר מממנים פרוייקטים דורשים כי הייזם ימציא חוות דעת שמאית לשווי הקרקע. לבנק חשוב לדעת מה שווי הקרקע נטו שיעבוד.

מאחר ודוח 0 מבוסס על תחזיות ועלויות עתידיות, הוא רגיש מאוד לשינויים במדד תשומות הבנייה, בריביות ובתנאי השוק. כל שינוי בפרמטרים הללו עלול לשנות את התמונה הכלכלית.

דוגמה להערכת שווי קרקע על פי דוח 0

לדוגמה, חישוב שווי קרקע למגרש קטן בשטח של 1,000 מ"ר עם זכויות בנייה ל – 10 יח"ד.

הפרוגרמה התכנונית

על פי הפרוגרמה התכנונית שעלי התבסס דוח 0 זה תמהיל הדירות הנתון

שתי דירות גן בשטח עיקרי של 120 מ"ר עם 80 מ"ר חצר, שש יח"ד בשטח של 120 מ"ר כ"א ושתי דירות גג בשטח של 120 מ"ר עם חדר בגג בשטח של 40 מ"ר.

נניח כי שווי מ"ר בנוי 30,000 ש"ח, מקדם חדר בגג 80% ומקדם חצר 25%.

תחשיב סה"כ שטח אקוויוולנטי סחיר

120 מ"ר לדירה * 10 דירות + 40 מ"ר חדר בגג * 80% * 2 + 80 מ"ר חצר * 0.25 * 2 = 1,304 מ"ר סחיר.

מהשווי הסחיר של 30,000 ש"ח למ"ר, נפחית 17% מע"מ ו – 15% רווח ייזמי נקבל שהכנסות למ"ר הינן כ – 22,300 ש"ח.

דוח 0, בעצם, מנכה מהשווי הבנוי שכבה שכבה עד שמגיעים לשווי הקרקע.

על פי דוגמה זו, ההכנסות מהפרוייקט הן: 22,300 ש"ח * 1,304 מ"ר = 29,000,000 ש"ח.

נפחית עלויות בנייה ברוטו.

נניח כי היחס בין השטח הסחיר (נטו) לשטח הבנוי (ברוטו) הינו 20%.

בהנחה כי עלויות הבנייה הינן 6,000 ש"ח למ"ר והשטח הבנוי הינו 1,304 * 120% = 9,400,000 ש"ח.

שווי לקרקע: 29,000,000 ש"ח הכנסות חלקי 1.15 רווח ייזמי, בניכוי 9,400,000 = 15,800,000 ש"ח.

ייתכן ויש להפחית חבויות מס כמו מס שבח, היטל השבחה, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל, במידה וקיימות.

לסיכום

דוח 0 מהווה את הבסיס הפיננסי לכל פרויקט נדל"ן חדש, והוא מאפשר ליזמים ולבנקים להבין את שווי הקרקע והרווח הצפוי מראש.

הדו"ח נשען על נתונים תכנוניים (תב"ע, זכויות בנייה, מגבלות), עסקיים (שווי מכירה צפוי, שוק יעד) וכלכליים (מימון, מסים, תשואה).

באמצעותו ניתן להעריך האם הפרויקט כדאי, מהו שיעור ההשבחה לרמ"י או לרשות המקומית, ומה היקף ההון הנדרש.

דו"ח אפס איכותי מעניק תמונה ברורה למשקיעים, יזמים ובנקים – ומהווה כלי קריטי לקבלת החלטות מושכלות עוד בטרם רכישת קרקע, מכירת קרקע או תחילת התכנון.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.