איך שמאי מקרקעין מחשב תשלום לרמ"י בגין רכישת זכויות בנחלה

האם אתם בעלי נחלה ושוקלים לרכוש את הזכויות מרשות מקרקעי ישראל? רבים חוששים מהתהליך בשל תשלומי החובה הגבוהים, ולא בכדי.

מדובר באחד התחומים המורכבים ביותר בשמאות מקרקעין, שבו גם אנשי מקצוע מנוסים נרתעים מלעסוק.

גם שמאי מקרקעין רבים אינם בקיאים מספיק בתחום ולא תמיד מעוניינים לבצע הערכה לשווי נחלה.

אני אישית מכיר שמאי מקרקעין אשר מסרבים לעסוק בהערכות אלה.

המציאות היא שרכישת זכויות בנחלה דורשת הבנה מעמיקה של נהלי רמ"י, החלטות הרשות, והפסיקה הרלוונטית. חישוב שגוי עלול לעלות לכם מאות אלפי שקלים, בעוד הבנה נכונה של המנגנון יכולה לחסוך סכומים משמעותיים.

שמאי מקרקעין בית משפט לא ידע לעשות את עבודתו אם לא יהיה מעודכן בפסיקה והחקיקה הרלוונטית.

במאמר זה נפרוש בפניכם את התהליך המלא של חישוב תשלומי רכישת זכויות בנחלה, כולל דוגמאות מעשיות וממשיות. נסביר כיצד מעריכים את שווי הנחלה, מהם המרכיבים השונים שנכנסים לחישוב, וכיצד להתמודד עם זכויות בנייה עתידיות.

בנוסף, נבחן את ההבדלים המהוותיים בין רכישת זכויות בנחלה למשק עזר, ונציג את מסלולי ההסדר השונים המוצעים כיום על ידי רשות מקרקעי ישראל.

לאחרונה, רשות מקרקעי ריכזה את החלטותיה בקובץ מאוחד. החלטות רשות מקרקעי ישראל קובעות תנאים לביצוע פעולות במקרקעין לרבות רכישת זכויות בנחלה, דמי הסכמה, שינוי ייעוד ועוד.

רשות מקרקעי מבדילה בין שני מגזרים. מגזר עירוני (מגורים ועסקים) ומגזר חקלאי (כולל נחלות).

קיים הבדל מהותי בין שני המגזרים. במגזר העירוני – מגורים, רשות מקרקעי ישראל פועלת בצורה סוציאלית. מנגד, ברכיבי מקרקעין עסקיים רשות מקרקעי ישראל פחות נחמדה אלינו.

נחלות משויכות למגזר החקלאי. לצורך חישוב רכישת זכויות בנחלה, על שמאי רשות מקרקעי ישראל לרכז את כל הנתונים הכלכליים לצורך אמדן התשלום בגין רכישת זכויות בנחלה.

שמאי מקרקעין העוסק ברמ"י צריך להכיר את נהלי הרשות לרבות כל ההטבות שניתן לנצל לעניין רכישת זכויות בנחלה, הקניית בעלות ודמי היוון.

נתונים לתחשיב רכישת זכויות בנחלה

שנת החכרת הנחלה: 1994.

שטח חלקה א': 8,000 דונם. מתוכם חלקת המגורים 2.5 דונם.

שטח בנוי קיים: בית מגורים בודד בשטח של 140 מ"ר.

זכויות בנייה קיימות: יח"ד נוספת.

תכניות בהפקדה: קיימת תכנית אשר עתידה להוסיף יח"ד נוספת בשטח של 80 מ"ר לכל נחלה. צפי לאישור התכנית: שנתיים.

שיעור היוון: 6%.

עלויות הבניה למ"ר: 6,000 ש"ח.

יזמות שחוקה על רכיב הבנוי: 7%.

עסקאות מכר בסביבה: נמכרה נחלה עם בית בשטח בנוי של 375 מ"ר (מנצל את כל זכויות הבנייה) וחצר אפקטיבית בשטח של 300 מ"ר במחיר של 9,500,000 ש"ח.

המחיר מגלם את כל רכיבי הנחלה.

בשלב הראשון נחשב את שוויו של מ"ר מבונה.

מ"ר מבונה הינו מ"ר וירטואלי המקנה זכויות בנייה. למשל, יש לי מגרש 500 מ"ר עם זכויות בנייה של 20%. כמה מ"ר מבונה יש לי? 500 * 20% = 100 מ"ר.

מ"ר מבונה זה כמה מ"ר אני יכול לבנות.

שמאי נחלות משתמשים גם במושג מ"ר מבונה אקוויוולנטי. מר מבונה אקוויוולנטי זה בעצם אותו מ"ר מבונה אבל עם מקדם תרומה כלכלית. אם שטח דירתי עיקרי זה 100% תרומה לשווי.

מרפסת למשל מקבלת מקדם של 20% – 30%. יוצא, שאם יש לנו מרפסת בשטח של 30 מ"ר והמקדם של שוויה ביחס לשטח העיקרי הינו 25%, אזי, יש בה 30 * 25% = 7.5 מ"ר אקוו'.

תחשיב שמאי מקרקעין לרכישת זכויות בנחלה

בשלב הראשון, לצורך אמדן התשלומים לרמ"י, ננתח את עסקת ההשוואה.

שטח עיקרי: 375 מ"ר. (כמובן וניתן לפרק את הבית לרכיבי מרפסות ושטחי שירות ובכך השטח יקטן עקב מקדמים אקוו' הקטנים מ – 1). אני מפשט את הדוגמה.

חצר אפקטיבית:

700 מ"ר. מה זה חצר אפקטיבית? זו החצר בה אתה משתמש, משקה ונהנה. שטחים עצומים ללא זכויות בנייה אינם תורמים להנאה כלכלית.

ייתכן ואין לך צורך בחצר מעל 700 מ"ר. אתה לא מעוניין לתחזק שטח זה ולתחזקו (גינון השקיה).

בחצרות גדולות, בהערכת תרומתן הכלכלית נהוג לחלק את החצר לרכיבי תרומה לפי מדרגות שוליות.

מה הן מדרגות השוליות שקובע שמאי מקרקעין באומדן שווי חצר גדולה:

למשל, בית פרטי עם חצר בשטח של 1,000 מ"ר. נניח שבני המשפחה משתמשים בחצר בשטח של 400 מ"ר אינטנסיבית ויתרת השטחים אינם בשימוש.

לרכיב היעיל, ניתן מקדם אקוו' של 25% ולשטח מעבר לשטח היעיל ניתן מקדם של 7%.

ייוצא כי שטחה האקוו' של החצר הינו: 400 מ"ר * 25% + 600 מ"ר * 7% = 142 מ"ר. למרות שטחה הפיזי העומד על 1,000 מ"ר, תרומתה הכלכלי הינה 142 מ"ר ביחס למ"ר עיקרי.

לפיכך, השטח האקוו' הינו: 375 מ"ר בנוי (לא חילקנו לשטחי שירות לצורך נוחיות הדוגמה) + 400 מ"ר חצר יעילה * 25% + 300 מ"ר * 7% = 496 מ"ר.

על מנת להגיע לשווי הקרקע, נפחית את עלויות הבנייה והיזמות. 375 מ"ר בנוי * 6,000 ש"ח למ"ר * 1.07 יזמות = 2,407,500 ש"ח שווי רכיב הבנוי.

יוצא ששווי הקרקע כולל עלויות פיתוח ללא הבינוי הינו 2,407,500  – 9,500,000 ש"ח = כ – 7,100,000 ש"ח.

איך שמאי היטל השבחה מתייחס לזכויות בנייה נוספות בנחלה כאשר התכנית בשלבי תכנון

בנחלה בה הועברו זכויות אחרי יום 1.1.1993, דמי הרכישה יעמדו על 20% משווי חלקת המגורים כולל פוטנציאל עתידי (התכנית המופקדת).

שווי הנחלה ללא המחוברים 7,100,000 ש"ח + 14,300 ש"ח שווי מ"ר מבונה * 80 מ"ר זכויות בניה עתידיות = 8,150,000 ש"ח.

שמאי היטל השבחה הניח שזכויות הבניה יהיו זמינות רק עוד שנתיים. לפיכך, נבצע תחשיב דחייה. מקדם הדחייה הינו 89%.

יוצא ששוויין של זכויות הבניה הינו 14,300 ש"ח למ"ר * 80 מ"ר * 89% מקדם דחייה * 90% אבדן חצר = 915,000 ש"ח.

20% תשלום גבין רכישת זכויות * 8,150,000 ש"ח שווי הנחלה כולל זכויות הבנייה = 1,600,000 ש"ח.

מה צריך לדעת לפני שמוכרים בית פרטי עם זכויות בנייה נוספות

מכירת בית פרטי צריכה להיעשות בזהירות רבה. בבתים פרטיים קיימות זכויות בניה אשר חל עליהן מיסוי מקרקעין.

כאשר שמאי בית פרטי או שמאי דירות מזהה כי בנכס קיימות זכויות בנייה עליו לבחון את הנקודות הבאות:

• האם הבית בחכירה או בבעלות פרטית ומה שטח המגרש עליו בנוי הבית.
• האם קיים מצב של בינוי בפועל.
• מתי אושרו התכניות המוסיפות זכויות בניה (מרתפים, חדרי יציאה לגג).
• מה היקף זכויות הבנייה.
• האם לזכויות הבניה השפעה גדולה על שווי המכירה.

בשלב הראשון, שמאי המקרקעין צריך לבחון האם הקרקע בחכירה

בניגוד למגזר החקלאי והדוגמה שניתנה לעניין רכישת זכויות בנחלה, רכישת זכויות במגזר עירונית מתבצעת בצורה אחרת לגמרי.

במידה והבית בחכירה, השמאי צריך לבחון האם שטחו של המגרש המוחכר עולה על 280 מ"ר.

למה בחינה זו חשובה? במגרשים אשר שטחם אינו עולה על 280 מ"ר ניתן לבצע הקניית בעלות ללא תשלום. בהנחה ואין חובות וחוזה החכירה מהוון ותנאים נוספים.

במגרשים העולים על 280 מ"ר על השמאי דירות להתחיל לבצע חישובי מס מורכבים.

ראשית יש לבחון האם בוצע "בינוי בפועל".

בינוי בפועל זה מצב בו במועד ההקצאה רכשנו זכויות בנייה אשר פחותות ממה שהוצע על ידי המנהל בהתאם לתכנית בניין עיר קיימת.

לדוגמה: על פי תכנית בניין עיר ניתן לבנות 200 מ"ר. רמ"י מוכר קרקע זו עם זכויות בנייה אלה במיליון ש"ח.

החלטת לחכור את הקרקע. אבל, פנית לרמי וביקשת לרכוש רק 160 מ"ר תמורת 800,000 ש"ח.

רשות מקרקעי ישראל הסכימו.

כיום אתה מבקש לבצע רכישת זכויות. טרם ביצוע תשלום ההקנייה, רמי ידרוש כי תשלם תחילה עם ה – 40 מ"ר שלא רכשת במועד ההקצאה.

התשלום בגין ה – 40 מ"ר הינו בערכים של היום!  * 91%.

91% הינו התשלום הגבוה ביותר המשולם לרמ"י, בדומה להסדרת בינוי בפועל במסגרת רכישת זכויות בנחלה.

לדוגמה: שווי מ"ר מבונה ללא פיתוח 10,000 ש"ח * 40 מ"ר * 91% שיעור התשלום בגין בינוי בפועל = 364,000 ש"ח.

יש לשים לב כי לתשלומים לרמ"י יתווסף מס רכישה ומע"מ. לצורך פישוט הדוגמאות לא נתייחס לנושא מס הרכישה והמע"מ.

כמוש ניתן לקרות חישוב זה שונה מאוד מחישוב רכישת זכויות בנחלה המתייחס למגזר החקלאי.

בשלב השני שמאי מקרקעין צריך לבחון האם לבית קיימות זכויות בנייה נוספות

בחינת קיומן של זכויות בנייה נוספות הינה בחינה קריטית גם לעניים מס שבח וגם לעניין היטל השבחה.

שמאי מס שבח צריך להיות מאוד מקצועי ולהכיר לעומקו את סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.

אנשים רבים טועים טעות יסודית כאשר חושבים שמגיע להם פטור ממס שבח היות וזו דירתם היחידה.

נכון, על פי סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, במכירת דירה יחידה מזכה קיים פטור ממס שבח עד לתקרה של כ – 5,008,000 ש"ח.

יחד עם זאת, אם המכירה מושפעת מזכויות בנייה נוספות, רשות המסים "תצבע" את זכויות הבניה.

רשות המסים תטען כי הבית הינו רכיב סוציאלי ויקבל את הפטור המדובר, יחד עם זאת, זכויות הבנייה ימוסו באופן מלא.

דוגמה

נמכר בית תמורת 4,000,000 ש"ח.

שווי הבית הינו 2,200,000 ש"ח. שווי זכויות הבנייה 1,800,000ש"ח.

על רכיב הבית יתקבל פטור מלא, בהנחה והבית הינו בית יחיד מזכה, ועל רכיב זכויות הבנייה יחול מס שבח מלא!

בהנחה כי השבח הינו 30%, תשלום מס השבח יעמוד על 30% * 1,800,000 ש"ח = 540,000 ש"ח.

במידה ונמכר בית בלוי מאוד ששוויו נחות, הסעיף מטיב אתנו בשני מצבים.

אם הבית הרוס לגמאי, יתקבל בגינו זיכוי מינימלי של כ – 450,000 ש"ח.

בהנחה והבית שווה 1,800,000 ש"ח, הסעיף מתיר לי להגדיל את שוויו עד ל – 2,428,000 ולהנות ממס שבח מוטב.

אם שוויו של הבית עולה על 2,428,000, אזי זה יקטין את רכיב זכויות הבנייה ויקטין את מס השבח.

דוגמה של מכירת בית ללא בדיקת זכויות בניה

אדם הציע את ביתו למכירה. המוכר לא בדק ולא ידע שיש לו זכויות בנייה לחדר יציאה לגג.

המוכר מכר את הבית במחיר שלא מגלם את זכויות הבנייה לחדר בגג. שווי זכויות הבנייה שהמוכר לא גבה מהקונה הינן 850,000 ש"ח.

בנוסף, לוועדה המקומית אין עניין בכמה נמכר הבית והאם המוכר גבה או לא בגין זכויות הבנייה.

הוועדה המקומית תוציא למוכר הודעת חיוב היטל השבחה בשיעור של  50% משווי זכויות הבנייה מכון ליום אישור התכנית המשביחה.

במידה וביום אישור התכנית שווי זכויות הבנייה היה 600,000 ש"ח, מס היטל ההשבחה שיחול הינו 300,000 ש"ח.

יוצא שהמוכר הפסיד 300,000 + 850,000 ש"ח רק בשל העובדה כי לא תכנן את מכירתו בצורה ייסודית.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על רכישת זכויות בנחלה ובמשק עזר

בדומה לרכישת זכויות בנחלה, ניתן לרכוש זכויות גם במשק עזר. משק עזר משוייך למגזר החקלאי.

יחד עם זאת, רכישת הזכויות המהוונות נעשית בדומה למגזר העירוני.

ההבדל בין רכישת זכויות בנחלה לבין רכישת זכויות במשק עזר מתבטא באופי השימוש במקרקעין.

נחלה בדרך כלל מהווה שטח גדול המורכב משלושה רכיבים עיקריים. חלקה א' ששטחה כולל השימוש החקלאי יכולה להגיע עשרה דונם.

חלקה ב' אשר משמשת לשימוש חקלאי נטו, יכולה להגיע לגודל של 15 או 20 דונם. וחלקה ג' אשר מהווה חלק משותף של המושב/יישוב.

משק עזר בדרך כלל מהווה בית עם חצר גדולה המשמשת לגידולי עזר למשק הבית.

בניגוד לנחלה, היות ומשק עזר הינו נכס בעל תכונות עירוניות, רושת מקרקעי ישראל מבצעת פיצול רעיוני.

רמ"י תתיר לחוכר לרכוש את זכויות הבנייה במשק בתמורה ל – 5.5% משווי הקרקע.

רשות מקרקעי תגדיר לנו את קיבולת הבניה הסבירה התואמת שימוש עירוני.

רשות מקרקעי ישראל קבעה כי בינוי עד שטח של 160 מ"ר עם חצר של עד 500 מ"ר הינו שימוש עירוני סביר.

בגין רכישת זכויות בגין קיבולת זו, בניגוד לרכישת זכויות בנחלה, יגבה רמ"י 5.5% משווי הקרקע.

מה קורה אם יש לנו חצר בשטח של 800 מ"ר?

בגין יתרת החצר העולה על 500 מ"ר, יגבה רמ"י 51% משווי החצר העודפת (עד 2 דונם).

הסדר לרכישת זכויות בנחלה וביצוע פעולות בקרקע חקלאית

כפי שהוצג, רכישת זכויות בנחלה, מכירת נחלה או שינוי ייעוד וניצול לרבות פיצול מגרש מנחלה הינו נושא שדורש בחינה.

סיוע מקצועי על ידי מומחים הבקיאים ברזי נהלי רשות מקרקעי ישראל יכול לסייע לך רבות בהליך וכן, לחסוך כסף רב.

כיום, קיימת אפשרות להצטרף להסדר מול רשות מקרקעי ישראל.

בין התנאים להצטרפות להסדר, להסדיר חריגות בניה, לסלק שימוש לא חוקי בקרקע ולשלם 3.75% משווי הקרקע כולל פוטנציאל תכנוני עתידי.

ההסדר מאפשר לחוכר לבצע שימוש נוסף בנחלה כגון:

תבוטל הדרישה לרצף בין דורי בהקמת יחידות נוספות בנחלה.

קרובי החוכר יכולים להתגורר בנחלה.

לחוכר תינתן הזכות לנצל 375 מ"ר בניה בצורה ובסדר שיקבע בתכנית.

תינתן האפשרות לפצל מגרש בתמורה לתשלום של 29.25% משווי המגרש המפוצל. יחד עם זאת, במגרש יוכל להתגורר רק קרובו של החוכר.

לא תחול החובה על החוכר להשיב את הקרקע בקשר לחלקת המגורים.

קיים מסלול נוסף המתיר להצטרף להסדר ולבצע רכישת זכויות בנחלה.

על פי המסלול הנוסף, ניתן לשלם לרשות מקרקעי ישראל 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים כולל פוטנציאל תכנוני.

במידה וקיימת הנחת אזור, יש לבצע פיצול של התשלום.

בגין רכיב ה 3.75% לא יינתנו הנחות אזור. על יתרת התשלום 29.25% יחולו הנחות אזור.

מה מקבלים אם מצטרפים למסלול השני המתיר לבצע רכישת זכויות בנחלה?

יבוטל הצורף ברצף בין דורי.

במגרש המפוצל יוכל להתגורר כל אדם והזכות לא תהיה מוגבלת ל"קרוב".

פיצול מגרש ומכירתו ללא תשלום לרמ"י.

פטור מדמי הסכמה במכירת חלקת המגורים.

יש לזכור כי על התשלומים לרמי יחול מע"מ ומס רכישה בהתאם לעניין.

לסיכום

רכישת זכויות בנחלה היא תהליך מורכב הדורש הבנה מעמיקה של נהלי רמ"י ושמאות מקרקעין. החישוב מתבסס על ניתוח עסקאות השוואה, הפחתת עלויות בניה, ותחשיבי דחייה לזכויות עתידיות.

כיום קיימים שני מסלולי הסדר עיקריים: תשלום של 3.75% עם מגבלות שימוש, או תשלום של 33% המקנה חופש מלא בפיצול ומכירה.

תכנון נכון והבנת הזכויות יכולים לחסוך מאות אלפי שקלים ולמנוע טעויות יקרות בעת מכירת הנחלה בעתיד.

לנוחיותכם, קישור לקובץ החלטות של רשות מקרקעי ישראל.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.