איתור ליקויים משפטיים ותכנוניים עם שמאי מקרקעין

במסגרת עבודתו, שמאי מקרקעין נדרש לבצע כמה בדיקות חשובות ביותר לצורך איתור ליקויים בדירה.

מטרת הבדיקות שמבצע שמאי מקרקעין הינה לעלות על ליקויים תכנוניים וליקויים משפטיים.

במאמר זה נפרט מה הם הליקויים הנפוצים בדירות מגורים ובתים פרטיים.

כמו כן, בסוף המאמר נדבר על מה צריך להיזהר כאשר קונים בית פרטי / צמוד קרקע אשר נמצא בבעלות רשות מקרקעי ישראל.

על פי התקינה השמאית של משרד המשפטים, שמאי דירות נדרש לבצע כמה שלבי בדק מרכזיים.

• בדיקה פיזית של השטחים הבנויים.
• בדיקת היתרי בניה.
• בדיקה משפטית של רישום הדירה (נסח טאבו ותשריט בית משותף).
• בדיקת חוזה חכירה (רלוונטי לנכסים המוחכרים על ידי המנהל).

שמאי מקרקעין אשר לא יבצע את הבדיקות הנדרשות בצורה יסודית עלול להתרשל ולגרום לנזק כלכלי רב לצדדים בעסקה.

למה חשוב לבצע בדיקה מוקדמת מקיפה לאיתור ליקויים בדירה על ידי שמאי מקרקעין

הסיבה הראשונה – מימון

במרבית המקרים עסקת רכישת נכס מקרקעין מצריכה נטילת הלוואת משכנתא.

הבנקים, בדרך כלל ישמחו לתת לכם משכנתא, יחד עם זאת, הבנק יבדוק את כשירותו של נכס המקרקעין לשמש כבטוחה למתן אשראי.

מצאתם דירה או בית פרטי אשר לטעמכם. קבלתם אישור עקרוני מהבנק והגיע הזמן לעשות חוזה.

נכס אשר יתגלו בו ליקויים כגון, חריגות בניה, מצב משפטי לקוי או מגבלות בחוזה החכירה – ייתכן ולא יוכלו לשמש את הבנק במתן הלוואת משכנתא.

אי קבלת משכנתא כלל או קבלת משכנתא חלקים עלולה לגרום להפרת חוזה המכר ולתשלום קנס של כ – 10% משווי העסקה למוכר.

דירה ששוויה 1,500,000 ₪, בהפרת חוזה תביא לנזק של 150,00 ₪. סכום לא מבוטל לכל הדעות.

הסיבה השנייה – מגבלת סחירות

מגבלת סחירות הינו מצב שבו רכשתם דירה ומימנתם אותה מהון עצמי והדירה לא נבדקה על ידי שמאי מקרקעין.

העסקה יצאה לפועל ולכאורה הכל נראה תקין.

ביום שתרצו למכור את הדירה או הבית הפרטי, ייתכן וקונה פוטנציאלי אשר נדרש להלוואת משכנתא לא יוכל לרכוש את הנכס היות ויש בו ליקוי.

מצב זה יוצר מציאות שבה שוק הקונים שלכם מצטמצם לקונים אשר לא נדרשים למימון.

קונה אשר בכל זאת יסכים לרכוש מכם את הנכס, יצביע על הליקוי ויהיה מוכן לשלם סכום נמוך יותר משווי שוק הדירה אילו הייתה תקינה.

אין סיבה שרוכש סביר ירכוש נכס לקוי במחיר מלא.

על מנת להימנע מכל אלו, יש להיעזר בשמאי מקרקעין לצורך ביצוע בדיקות מקיפות לאיתור ליקויים בדירה.

סוגי הבדיקות לאיתור ליקויים בדירה והשלבים בפועל שנדרש לבצע שמאי מקרקעין

הבדיקה הפיזית – רישוי

בדיקת הרישוי (היתרי הבניה) הינה בדיקה קריטית ביותר. שמאי מקרקעין נדרש לבצע בדיקה זו בזהירות רבה.

מטרתה של הבדיקה, הינה, לאתר חריגות בניה ולמדוד את השטח הבנוי בפועל.

שמאי דירות יבצע מדידה של השטח הבנוי ולהשוות את מדידתו לתכנית הבקשה להיתר.

היתר בניה הינו מסמך מילולי אשר מאשר את התכנית ההנדסית (תכנית הבקשה להיתר).

דוגמה לחלק מהתכנית ההנדסית שמאושרת על ידי היתר בניה:

בפועל, שמאי דירות צריך להשוות את מדידתו במועד הביקור לתכניות הדירה.

לבדיקה זו משמעות רבה הן בפן המימוני והכלכלי.

שטחים אשר אינם בנויים כחוק לא יקבלו מימון ואף מדובר על חשיפה לעבירה פלילית, הגם אם המוכר הוא זה שביצע את הבניה הלא חוקית.

קיימים שני מצבים של חריגות בניה

1. חריגת בניה אשר חורגת ממכלול זכויות הבנייה הקיימות במגרש.
2. חריגת בניה אשר אינה חורגת ממכלול זכויות הבנייה במגרש.

במידה וחריגת הבניה חורגת ממכלול זכויות הבנייה במגרש, אזי שוויה נמוך עד אפסי. וזאת מהסיבה, שלא ניתן להגיש בקשה להיתר לאשרה בדיעבד.

חריגת בניה אשר ניתנת להכשרה היות וקיימות זכויות בניה תקבל מקדם שווי גבוה יותר.

יחד עם זאת, הוועדה או המועצה המקומית אינה חייבת להסכים לאישור חריגות בניה בדיעבד.

ייתכן והוועדה תבקש להרוס את הבינוי הלא חוקי, להגיש בקשה להיתר ואז תתיר להקים מחדש את המבנה או התוספת.

איזו בדיקה משפטית מבצע שמאי מקרקעין לאיתור ליקויים בדירה

שמאי מקרקעין במסגרת הבדיקה המשפטית נדרש לבחון את טיב רישום הנכס ואת תקינות הזכויות.

ליקוי ברישום בנסח הטאבו או תשריט הבית המשותף יכול לפגוע בסחירות הנכס.

הכוונה, היא כי לא ניתן יהיה לממן את רכישתו בעזרת משכנתא. שכן, בנק מלווה לא יסכים לקבל כבטוחה נכס לקוי.

קיים סיכון כי לא תקבלו משכנתא ותשלמו קנס / פיצוי מוסכם בגובה מאות אלפי שקלים.

גם אם אתם לא נדרשים למשכנתא ותרצו למכור את הנכס בעתיד, תתקלו במציאות שבה מי שצריך משכנתא לא יוכל לרכוש מכם את הדירה.

חוג הרוכשים יצטמצם ושוויו של הנכס ירד בעשרה עד חמישה עשרה אחוזים לערך.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על נכסים המוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל

לצורך הנוחיות נבדיל בין כמה סוגי נכסים. הפיצול חשוב היות ולכל זוג נכס מדיניות שונה ומיסוי שונה.

• דירות מגורים בבניה רוויה.
• בתים צמודי קרקע.
• נכסים עסקיים.
• נכסים חקלאיים.

דירות מגורים בבניה רוויה

כיום לאחר "הרפורמה" ברשות מקרקעי ישראל, דירות בבניה רוויה ניתן להעביר על שמם של החוכרים ללא כל תשלום.

עובדה זו, מאיינת את פערי השווי בין דירה מוחכרת לבין דירה בבעלות. עדיין, קיים נושא הרישום והעלויות הנלוות, אשר, מתבטאות בעיקר בזמן וטרחה.

בתים צמודי קרקע

פה הסיפור משתנה לגמרי. רשות מקרקעי ישראל מבדילה בין מגרשים בשטח של עד 280 מ"ר לבין מגרשים העולים על שטח זה.

במידה ואתם חוכרים מגרש בשטח שאינו עולה על 280 מ"ר בייעוד של בניה צמודת קרקע הנכם רשאים לבקש ביצוע הקניית בעלות – ללא תשלום כמו שמתבצע בדירות מגורים.

במגרשים בייעוד בניה צמודת קרקע אשר עולים על 280 מ"ר, לצורך הקניית בעלות יש לשלם את התשלומים הבאים:

במגרשים אשר שטחם בין 281 מ"ר לבין 540 מ"ר, ישלם החוכר 4.5% משווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

במגרשים אשר שטחם בין 541 מ"ר לבין 1,000 מ"ר, ישלם החוכר 9% משווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

במגרשים אשר שטחם בין 1,001 מ"ר לבין 16,000 מ"ר, ישלם החוכר 31% בין פער שווי הזכויות המוחכרות לבין שווי הקרקע בבעלות מלאה. בסיס שווי הקרקע ייקבע ללא בינוי, ללא פיתוח ויכלול את כל זכויות הבנייה הקיימות.

זכרו! בביצוע עסקה בנכס אשר מוחכר מרמ"י יש לבצע בדיקת איתור ליקויים בדירה או בבית פרטי על ידי שמאי מקרקעין.

דוגמה לחישוב תשלום לרמ"י על ידי שמאי מקרקעין כאשר יש תוספת זכויות בניה

פרמטר	לפי חוזה חכירה	לפי תב"ע חדשה
שטח בנוי (מ"ר)	350	750
שווי מ"ר בנוי (₪)	15,000	15,000
שווי בנוי (₪)	5,250,000	11,250,000
שטח חצר (מ"ר)	850	450
שווי חצר (₪/מ"ר)	2,500 × 70% = 1,750	2,500
שווי חצר (₪)	1,487,500	1,125,000
שווי כולל (₪)	6,737,500	12,375,000
עלות בנייה (₪)	2,800,000	6,000,000
עלות פיתוח (₪)	300,000	300,000
שווי קרקע (₪)	3,637,500	6,075,000
השבחה בקרקע (₪)		2,437,500

לפיכך, 3,637,000 ₪  – 6,075,000 ₪  = 2,438,000 ₪ * 31% = 755,750 ₪.

לצורך הקניית בעלות במגרש זה ישלם החוכר כ – 750,000 ₪. על התשלומים לרמי יתווסף מע"מ ומס רכישה.

לתשומת לבכם, קיימים כמה חריגים בנושא זה. התשלום המינימלי לרמ"י יעמוד על 12% משווי הקרקע במגרשים העולים על 1,001 מ"ר.

יש לבחון מצב של בינוי בפועל. בינוי בפועל הינו מצב בו רכשתם זכויות בניה הקטנות מהמותר בתב"ע במועד ההקצאה. על זכויות בנייה אלה, תדרשו לשלם 91%.

כמו כן, בביצוע חלק מהתשלומים לרשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את הנחות האזור המגיעות לך.

לסיכום

כפי שפירטנו במאמר, ליקויים בדירה או בבית פרטי נובעים משלושה מקורות עיקריים: בעיות תכנוניות כגון חריגות בניה, בעיות משפטיות ברישום הנכס, ומגבלות בחוזי חכירה מרמ"י.

כל אחד מהליקויים הללו עלול לגרור השלכות כלכליות ומשפטיות כבדות.

המחיר של אי-ביצוע בדיקה מקדימה יכול לכלול: קנס הפרת חוזה של 10% משווי העסקה, ירידת ערך של 10%-15% בעת מכירה עתידית, תשלומים גבוהים לרשות מקרקעי ישראל (כפי שהמחשנו – עד 750,000 ₪ ויותר), וחשיפה לסיבוכים משפטיים.

לפני רכישת נכס, פנו למומחה מוסמך לביצוע בדיקה מקיפה הכוללת: מדידה פיזית והשוואה להיתרים, בחינת נסח טאבו ותשריט בית משותף, ניתוח חוזה חכירה (ככל שרלוונטי), וחישוב השלכות מיסוי.

בדיקה מקצועית תאפשר לכם לקבל החלטה מושכלת, לנהל משא ומתן אפקטיבי, ולמנוע הפתעות כואבות.

לנוחיותכם, קישור לאתר רשות מקרקעי ישראל

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.