חישוב כדאיות בשכירת משרד לפי יחס ברוטו נטו

שכירת משרד היא החלטה עסקית משמעותית הדורשת ניתוח כלכלי מדויק. רבים מהשוכרים מתמקדים אך ורק במחיר דמי השכירות למ"ר, אך מתעלמים ממשתנה קריטי שעשוי לשנות לחלוטין את החשבון הכלכלי – יחס ברוטו-נטו.

משתנה זה, המבטא את היחס בין השטח הכולל של המשרד (כולל חללים משותפים) לבין השטח הנטו בו תוכלו לעשות שימוש בפועל, עלול להוביל לתוצאות שונות.

כשמאי מקרקעין המתמחה במשרדים מסחריים, אני פוגש בחברות המגלות לתדהמתן כי למרות ששכרו "1,200 מ"ר", השטח הנטו בו הן יכולות לעשות שימוש הוא 900 מ"ר בלבד. ההבדל של 300 מ"ר אינו נעלם – הוא מתורגם לתשלום חודשי על חללים משותפים כמו לובי, מסדרונות וחדרי שירות.

כאשר מוסיפים את דמי ניהול המחושבים ברוטו, התמונה הכלכלית המלאה עשויה להיות שונה לחלוטין.

במאמר זה אציג את המתודולוגיה המקצועית לניתוח השוואתי נכון של הצעות שכירות משרדים, תוך התחשבות ביחס ברוטו-נטו ובעלויות הנלוות.

במאמר זה נראה איך שמאי מקרקעין משרדים מבצע השוואה בין שלוש משרדים, להם תכונות שונות.

חישוב שמאי מקרקעין כדאיות בשכירת משרד עם נתונים שונים

חברה ביקשה משמאי מקרקעין לבחון את ההצעה הטובה ביותר מבין שלוש ההצעות שהתקבלו.

בדוגמה זו, אנו מניחים כי מחיר הארנונה למ"ר זהה.

נתוני עסקאות ההשוואה

עסקה 1: שטח משרד ברוטו 1,200 מ"ר. יחס ברוטו נטו: 20%. מדי שכירות למ"ר ברוטו: 120 ש"ח למ"ר. עלויות ניהול: 20 ש"ח למ"ר.

עסקה 2: שטח משרד ברוטו 1,125 מ"ר. יחס ברוטו נטו: 25%. מדי שכירות למ"ר ברוטו: 110 ש"ח למ"ר. עלויות ניהול: 26 ש"ח למ"ר.

ועסקה 3: שטח משרד ברוטו 1,260 מ"ר. יחס ברוטו נטו: 20%. מדי שכירות למ"ר ברוטו: 130 ש"ח למ"ר. עלויות ניהול: 24 ש"ח למ"ר.

כפי שניתן לראות, כל הנתונים מוגדרים בברוטו. לכן, בשלב הראשון יש לבצע ניתוח של עסקאות ההשוואה לצורך חילוץ התשלום למ"ר לחודש נטו.

בשלב הראשון נמיר את השטחי מברוטו לנטו בכל אחת מעסקאות ההשוואה.

עסקה 1: 1.2 / 1,200 מ"ר = 1,000 מ"ר נטו.

עסקה 2: 1.25 / 1,125 מ"ר = 900 מ"ר נטו.

ועסקה 3: 1.2 / 1,260 מ"ר = 1,050 מ"ר נטו.

בשלב השני, נחשב את תשלום דמי הניהול החודשיים לפי שטח ברוטו.

עסקה 1: 1,200 מ"ר * 20 ש"ח למ"ר = 24,000 ש"ח ברוטו.

עסקה 2: 1,125 מ"ר * 20 ש"ח למ"ר = 22,500 ש"ח ברוטו.

ועסקה 3: 1,260 מ"ר * 20 ש"ח למ"ר = 25,200 ש"ח לחודש ברוטו.

בשלב השלישי, נחשב את תשלום דמי השכירות החודשיים לפי שטח ברוטו.

עסקה 1: 1,200 מ"ר * 120 ש"ח למ"ר = 144,000 ש"ח ברוטו.

עסקה 2: 1,125 מ"ר * 110 ש"ח למ"ר = 123,750 ש"ח ברוטו.

ועסקה 3: 1,260 מ"ר * 130 ש"ח למ"ר = 163,800 ש"ח לחודש ברוטו.

סיכום ניתוח כדאיות בהשכרת משרד לפי יחס ברוטו נטו

בשלב האחרון, נחלק את דמי השכירות בערכים של ברוטו בשטח נטו ונראה מה המשרד הכדאי ביותר.

עסקה 1: 1,000 מ"ר נטו / (144,000 ש"ח + דמי ניהול של 24,000 ש"ח למ"ר ברוטו) = 168 ש"ח לחודש נטו.

עסקה 2: 900 מ"ר נטו / (123,750 ש"ח + דמי ניהול של 22,500 ש"ח למ"ר ברוטו) = 162 ש"ח לחודש נטו.

ועסקה 3: 1,050 מ"ר נטו / (163,800 ש"ח + דמי ניהול של 25,200 ש"ח למ"ר ברוטו) = 180 ש"ח לחודש נטו.

על פי הדוגמה, נראה שהמשרד הקטן ביותר (עסקה 2) הינו המשתלם ביותר (השול ביותר למ"ר).

שימוש ביחד ברוטו נטו נחוץ על מנת לזקק ולחלץ את התרומה הכלכלית נטו של שטח המשרד.

איזה יחס ברוטו נטו לבחור בהשכרת שכירת משרד

מיתוג העסק וסוג פעילותו מהווה שיקול לבחירת מיקום המשרד.

ניתוח נכון של הצעות שכירות משרדים מחייב התייחסות מקיפה ליחס ברוטו – נטו ולא רק למחיר השכירות הנקוב למ"ר.

כפי שהודגם בדוגמה, שלושה משרדים שנראים דומים הציגו הבדלים משמעותיים בעלות הסופית למ"ר נטו: 168 ₪, 162 ₪ ו-180 ₪ לחודש.

התחשיב שהוצג כולל שלושה שלבים: המרת שטחים מברוטו לנטו, חישוב סך העלויות החודשיות (שכירות וניהול), וחלוקת התוצאה בשטח הנטו לקבלת העלות האמיתית.

בחירת משרד צריכה להתבסס על צרכי החברה הספציפיים – חברות הדורשות מיתוג חזק עשויות להעדיף בניינים מפוארים עם יחס ברוטו-נטו גבוה, בעוד חברות המחפשות התייעלות תפעולית יעדיפו משרדים עם ניצול מרבי של השטח.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.