חישוב דמי פינוי דייר מוגן מחנות על ידי שמאי מקרקעין

האם אתם עומדים בפני דילמה משפטית ומקצועית הנוגעת לפינוי דייר מוגן? מתלבטים כיצד לחשב נכון את דמי הפיצוי המגיעים?

חוק הדייר המוגן, אחד החוקים הוותיקים במשפט הישראלי, עדיין מעורר שאלות רבות בקרב בעלי נכסים, משקיעים ואנשי מקצוע. החוק, שנחקק בתקופה של משבר דיור חמור, יצר למעשה הפקעה של זכויות קנייניות מבעלי נכסים והעניק הגנות מרחיקות לכת לדיירים.

כאמור, מדובר בהפקעת זכות של בעל הדירה. מצב אשר מנוגד לעיקרון ההגנה על הקניין.

כשמאי מקרקעין בעל ניסיון, אני נתקל לא אחת במצבים בהם בעלי נכסים שהזכויות בנכס שלהם מוגבלות באופן משמעותי עקב דיירות מוגנת. המורכבות הכפולה – משפטית ושמאית – מחייבת הבנה מעמיקה של העקרונות המשפטיים לצד יכולת ביצוע חישובים שמאיים מדויקים.

במאמר זה אפרט את המתודולוגיה המקצועית לחישוב דמי פינוי דייר מוגן, תוך הסבר מפורט של העקרונות המשפטיים והשמאיים, וכן אציג דוגמאות מעשיות המבוססות על הפרקטיקה השמאית המקובלת והקווים המנחים של משרד המשפטים.

קיים צפי לביטול החוק על מנת להחזיר את ההגנה על הקניין.

על פי הקווים המנחים (דייר מוגן) של משרד המשפטים, זכות לדיירות מוגנת יש להעריך ולהוון לתקופה של 15 שנה.

בנוסף, במידה וגילו של הדייר מתקדם, יש מקרים בהם נבצע חישוב דמי פיצוי לדייר המוגן גם על פי תוחלת חיים ממוצעת.

שמאי דייר מוגן בבואו להעריך את זכויות הדייר המוגן בנכס שהוא חנות צריך להתבסס על שלוש עקרונות בסיסיים:

1. לדייר המוגן אין חלק בזכויות הבניה הקיימות לנכס.
2. הדייר המוגן רשאי לעשות שימוש רק בחלק אשר הושכר בחוזה.
3. בנכסים מסחריים יש לבחון האם לדייר קיימת הגנה מהעלאת דמי השכירות.

משרד המשפטים פרסם רשימה של עסקים בהם לא ישולמו דמי שכירות מוגנים. לפיכך, לדייר המוגן תהיה הגנה מפינוי בלבד.

זכות זו, נאמדת ב – 10 % בלבד משווי החנות.

טבלת השימושים בהם לא ישולמו דמי שכירות מוגנים (הגנה מפינוי בלבד)

1. בית עסק המשמש כבנק.
2. חברת ביטוח.
3. משרדי יבואן או יצואן.
4. משרד או מחסן או חנות או מפעל תעשייתי המעסיק 30 עובדים ומעלה.
5. עסק המושכר לממשלה או רשות מקומית.
6. קולנוע, תיאטרון, אולם שמחות.
7. סוכנות נסיעות.
8. מסחר ותיווך במקרקעין.
9. בית מלון.
10. בית עסק המשמש עסקי תעופה, ספנות, תחבורה, הובלה ומונית.
11. מרפאה, פסיכולוג, רופא שיניים, וטרינר ועוד.
12. מעבדה רפואית.
13. מועדון קלפים והימורים.
14. משרד בעל מקצוע חופשי (שמאי, עורך דין, אדריכל).
15. בית עבוט (עסק למשכון נכסים).
16. גלריה לאומנות.
17. בית מסחר לפרוות.
18. בית עסק למכירת רכב.
19. חניון.
20. תחנת דלק.
21. בית ספר לנהיגה.
22. כל עסק שלא שילם דמי מפתח.

כאמור, עסקים אלה לא ייהנו מהגנה בפני העלאת דמי השכירות. יחד עם זאת, לא ניתן לפנות את הדייר המוגן ללא מתן פיצוי.

דוגמה לחישוב דמי פינוי דייר מוגן מחנות (מתפרה) על ידי שמאי מקרקעין

בעל חנות גילה כי אושרה תכנית בניין עיר אשר מתירה לבעל הנכס להקים במקום החנות, בנין משרדים בן 8 קומות.

בעל החנות המשמשת כמתפרה פנה לשמאי מקרקעין לצורך אומדן דמי פינוי דייר מוגן.

הדייר המוגן הינו דייר "נכנס" אשר שילם דמי מפתח לדייר היוצא שלפניו.

בשלב זה כבר ניתן לראות כי הנכס אינו ברשימת הנכסים הלא מוגנים לעיל וכי שולמו דמי מפתח על ידי הדייר המוגן.

תנאים אלה מצביעים כי לדייר המוגן הגנה מפני העלאת דמי השכירות בנכס.

נתונים

שטח החנות 30 מ"ר.

דמי שכירות ראויים לחודש למ"ר בנכסים דומים מהסביבה הינם 120 ש"ח לחודש.

שווי המגרש כולל את כל זכויות הבניה (שווי משרדים) הינו כ – 20,000,000 ש"ח.

חלקו של הדייר המוגן בנכס כ – 55%.

שיעור דמי המפתח הינו 66%.

הפיצוי שישולם לדייר המוגן בגין פינוי הנכס

בביצוע פינוי דייר מוגן על ידי הבעלים, ישולמו לדייר המוגן דמי המפתח המלאים.

בנוסף, בפינוי כפוי, יש לשלם לדייר שליש נוסף מדמי הפינוי כפיצוי על אבדן מוניטין, הובלה, תיווך, מיסוי ועוד.

בשלב הראשון נחשב את שווי רכיב המושכר על פי גישת היוון ההכנסות בשיעור היוון של 7%.

30 מ"ר * 120 ש"ח למ"ר * 12 חודשים, חלקי 7% = 617,000 ש"ח.

לאחר שמצאנו את שווי הנכס המושכר והמוגן, נכפיל את שוויו בחלקו של הדייר המוגן.

66% * 617,000 ש"ח = 407,220 ש"ח.

סכום זה ישולם לדייר המוגן במלואו היות וכאשר הבעלים רוכש את זכויות הדייר המוגן, ישלם הבעלים את דמי המפתח המלאים.

כאמור, סך זה יש להכפיל ב – 4/3 על מנת לגלם את הנזק העקיף שנגרם לעסק בשל פינויו.

407,220 ש"ח * 4/3 = 543,000 ש"ח.

איך שמאי מקרקעין היה מעריך את דמי פינוי דייר מוגן אם היה מוגן מפני פינוי

617,000 ש"ח (שווי החנות) * 10% * 4/3 = 82,000 ש"ח.

כאשר לדייר המוגן אין הגנה מגובה דמי השכירות, רכיב ההפרעה שלו לבעל הנכס מועטה ביחס לדייר שמשלם דמי שכירות מופחתים.

לפיכך, מקדם ההפרעה הינו קטן יחסים והפיצוי לדייר המוגן קטן בהתאם (10% משווי החלק המוגן בלבד).

לסיכום

חישוב דמי פינוי דייר מוגן מהווה תהליך שמאי מורכב המחייב הבנה משולבת של היבטים משפטיים ושמאיים.

כפי שהוצג במאמר, הפיצוי לדייר המוגן נקבע בהתאם למספר פרמטרים מרכזיים: מועד תפיסת הנכס, תשלום דמי המפתח, סוג הנכס ועוד.

במקרים בהם לדייר הגנה מלאה מפני העלאת שכר דירה, הפיצוי עשוי להגיע ל-66% משווי החלק המושכר, בתוספת שליש נוסף (מקדם 4/3) עבור נזקים עקיפים במידה ומדובר על נכס מסחרי.

לעומת זאת, כאשר קיימת הגנה מפני פינוי בלבד, הפיצוי יעמוד על כ-10% משווי החלק המוגן בלבד.

כל מקרה של דיירות מוגנת מחייב בחינה פרטנית ומעמיקה על ידי שמאי מקרקעין מומחה בתחום, תוך התחשבות בנסיבות הספציפיות של הנכס והדייר המוגן.

לנוחיותכם, קישור למאמר מקיף על חישובי פיצויים בדיירות מוגנת על ידי שמאי מקרקעין

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.