חישוב שווי זכויות בבית פרטי על ידי שמאי מקרקעין

בעולם שמאות המקרקעין, המושג "שווי זכויות" שונה מהמושג "שווי שוק".

שווי הזכויות מייצג את הסכום הנקי שנשאר בידי בעל הנכס לאחר ניכוי כל תשלומי החובה כמו היטל השבחה, מס שבח ותשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

ההפרש בין שווי השוק לשווי הזכויות עשוי להגיע למיליוני שקלים, במיוחד כאשר מדובר בנכסים עם זכויות בנייה משמעותיות.

לדוגמה, נכס ששוויו בשוק הינו 3,000,000 ש"ח וחלה עליו חבות במס של 1,000,000 ש"ח, שווי זכויות המחזיק הינן 2,000,000 ש"ח.

כשמאי מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, אני נתקל תדיר בבעלי נכסים המופתעים לגלות כי היטל ההשבחה עשוי "לבלוע" עד 50% מערך תוספת השווי שנוצרה בעקבות אישור תכנית משביחה.

הבנת המתודולוגיה השמאית לחישוב זכויות, שימוש נכון במקדמים אקוויוולנטיים, וידע מעמיק בדיני המיסוי – הם המפתח להערכה מדויקת ולקבלת החלטות כלכליות נכונות.

במאמר זה אציג את התהליך המקצועי המלא לחישוב שווי זכויות, תוך הדגמה מפורטת באמצעות דוגמה מעשית של בית פרטי עם זכויות בנייה.

על מה משולם היטל השבחה

מיסוי היטל השבחה חל על זכויות בנייה אשר טרם מומשו בנכס.

זכויות בניה אשר קיבלו היתר – אין עליהן כל חיוב, היות והתשלום בוצע במעמד קבלת ההיתר.

במקרים בהם יש תכנית בניין עיר משביחה אשר מוסיפה זכויות בנייה, צריך לבצע אומדן התשלום העתידי ולהסיק מה שווי הזכויות של הבעלים.

בדוגמה זו, נראה איך שמאי דירות מחשב שווי זכויות בעלים בבית פרטי שבו קיימות זכויות בנייה.

כמו כן, נראה איך שמאי דירות מבצע חישובים אקוויוולנטיים לשטחים נלווים כגון מחסנים, מרפסות, חצרות ועוד.

חישוב שווי זכויות בבית פרטי על ידי שמאי דירות

נתונים לדוגמה

בעלים של המגרש מעוניין למכור את המגרש ולרכוש נכס אחר.

הבעלים פנה לשמאי ממקרקעין לביצוע הערכת היטל השבחה צפוי.

קיים מגרש ריק בשטח של דונם (1,000 מ"ר). המגרש נקנה לפני עשרות שנים.

במועד הקניה, על המגרש חלה תכנית אשר מתירה הקמה / בניה של יחידת דיור אחת בשטח של 180 מ"ר.

השנה, אושרה תכנית משביחה אשר הוסיפה זכויות בניה רבות למגרש.

תוספת השווי עקב אישור התכנית המשביחה העלתה בצורה משמעותית את מחיר המגרש.

זכויות הבניה החדשות שאושרו

כמות יחידות דיור לדונם: 6.

שטח מגרש מינימלי ליחידת דיור: 160 מ"ר.

זכויות בניה ליחידת דיור:

25% בשתי קומות, סה"כ 50%.

מרתף בהיקף קומת הקרקע.

ממ"ד בשטח של 12 מ"ר.

עלית גג בשטח של 30 מ"ר.

מקדמים אקוויוולנטיים

מקדמים אקוויוולנטיים בהם משתמשים שמאי מקרקעין הינם מקדמי תועלת כלכלית.

נניח שכל מ"ר של דירה מביא לתועלת של 100%. התועלת של המחסן תנוע בין 30% – 50%.

המקדמים:

שטח עיקרי: 100%.

מרתף: 50%.

ממ"ד: 95%.

עלית גג: 70%.

חצר: 15%.

מקדם פרטיות: 115%.

אומדן שווי זכויות על פי המקדמים האקוויוולנטיים

מצב חדש:

166 מ"ר מגרש * 50% שטח עיקרי * 100% מקדם תועלת = 83 מ"ר אקוו'.

166 מ"ר מגרש * 75% יתרת חצר – 12 מ"ר ממ"ד = 15% מקדם תועלת = 17 מ"ר אקוו'.

12 מ"ר ממ"ד * 95% מקדם תועלת = 11.5 מ"ר אקוו'.

30 מ"ר עלית גג * 70% מקדם תועלת = 21 מ"ר אקוו'.

53 מ"ר מרתף * 50% מקדם תועלת = 27 מ"ר אקוו'.

סה"כ יש 160 מ"ר אקוו' ליח"ד * 6 יח"ד = 957 מ"ר אקוו' המצב התכנוני החדש.

בהנחה ושווי מ"ר מבונה הינו 10,000 ש"ח למ"ר אקוו', שווי המגרש הינו 9,570,000 ש"ח.

מצב קודם

נחשב מה הייתה כמות המ"ר האקוו' לפני אישרו התכנית הישנה, דהיינו על פי התכנון הוותיק.

180 מ"ר עיקרי * 100% מקדם תועלת = 180 מ"ר אקוו'.

820 מ"ר חצר * 10% (מקדם תועלת מופחת) = 82 מ"ר אקוו'.

סה"כ יש במגרש 262 מ"ר אקוו' * 115% מקדם פרטיות = 301 מ"ר אקוו'.

תחשיב היטל השבחה לצורך הערכת שווי זכויות

על רכיב הממ"ד לא חל היטל השבחה לפיכך השטח לחיוב בגין היטל השבחה יקטן ב 12 מ"ר * 80% (ממ"ד בניכוי חצר) = 9.6 מ"ר ליח"ד. 58 מ"ר אקוו'.

החיוב בגין היטל ההשבחה יעמוד על 50% (מס) * 10,000 ש"ח למ"ר * (301 – 58 – 957) = 3,000,000 ש"ח.

במידה ובעל המגרש ימכור את המגרש, מסך המכירה בשווי של 9,570,000 ש"ח ישלם היטל השבחה בגבולות 3,000,000 ש"ח.

היתרה שתישאר למוכר הינה 6,570,000 ש"ח.

כל דרישת חיוב היטל השבחה צריכה להיעשות בזהירות רבה ורק על ידי שמאי המנוסה בתחום. קיימות שיטות להקטין ואף לבטל את היטל ההשבחה כחוק.

לסיכום

תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה מאפשר הגשת ערר על החיוב לביטול או להקטנת נטל המס

הערכת שווי זכויות במקרקעין מחייבת גישה שמאית מקצועית המשלבת ידע תכנוני, שמאי ומיסויי. כפי שהודגם במאמר, ההבדל בין שווי שוק לשווי זכויות נקי עשוי להיות דרמטי.

במקרה שהוצג, מתוך שווי שוק של 9,570,000 ₪, נותרו בידי הבעלים 6,570,000 ₪ בלבד לאחר תשלום היטל השבחה.

שימוש השמאי במקדמים אקוויוולנטיים מאפשר תרגום מדויק של שטחים שונים (עיקרי, מרתף, ממ"ד, עלית גג, חצר) לשווי כלכלי אחיד.

חישוב נכון של המצב התכנוני הקודם והחדש על ידי שמאי מקרקעין הוא קריטי לקביעת גובה היטל ההשבחה.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.