חישוב דמי רכישה בנחלה על ידי שמאי מקרקעין

דמי רכישה הוא אחד התשלומים המשמעותיים ביותר שנדרשים מחוכרי מקרקעין בישראל בעת ניצול זכויות בנייה המצוינות בתכנית בניין עיר אך לא בחוזה החכירה המקורי.

במצבים רבים, בעלי נחלות מגלים כי קיימת "קיבולת בנייה מוחכרת מוגבלת" בחוזה החכירה, בעוד שהתכנית המאושרת מתירה זכויות בנייה נוספות משמעותיות.

בנחלות התשלומים הנפוצים לרמי הם: דמי הסכמה, דמי היוון, דמי היתר.

כשמאי מקרקעין המתמחה בתשלומים לרשות מקרקעי ישראל, אני פוגש חוכרים המעוניינים לממש את מלוא הפוטנציאל התכנוני שלהם – בין אם לצורך פיצול מגרש, בניית יחידת דיור נוספת למשפחה, או הרחבת הנחלה.

דרישת התשלום בגין זכויות אלה עשויה להגיע ל-33% משווי חלקת המגורים, סכום שעלול להסתכם במאות אלפי ואף מיליוני שקלים.

במאמר זה אפרט את המתודולוגיה השמאית המקצועית לחישוב דמי רכישה, אציג דוגמה מעשית מפורטת, ואחשוף דרכים חוקיות חלופיות לחיסכון משמעותי בעלויות דמי רכישה הינו התשלום אשר גובה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בגין ניצול זכויות בניה.

לצורך מימוש קיבולת הבניה והסכמת רשות מקרקעי ישראל לתוספת הבניה יש לשלם דמי רכישה.

גובה תשלום דמי רכישה מוגדר בנהלי רשות מקרקעי ישראל.

חישוב דמי רכישה על ידי שמאי מקרקעין בנחלה

נתונים לדוגמה

שטח נחלה: 25 דונם.

שטח חלקת המגורים: 2.4 דונם.

זכויות בניה על פי חוזה החכירה: 375 מ"ר (160 מ"ר יחידת חוכר, 160 מ"ר ילדיו של החוכר, 55 מ"ר יח' הורים).

זכויות בנייה נוספות: 120 מ"ר שטח עיקרי בביינוי בקומה אחת.

שווי מ"ר מבונה: 7,000 ש"ח למ"ר.

מקדם תועלת חצר: 15%.

מקדם דחייה לניצול זכויות בניה: 80%.

תחשיב דמי רכישה על ידי שמאי מקרקעין

התשלום בגין רכישת זכויות מרשות מקרקעי ישראל הינו 33% משווי חלקת המגורים בנוסף לפוטנציאל התכנוני.

בשלב הראשון נחשב את שווי זכויות הבנייה הקיימות: 375 מ"ר * 7,000 ש"ח למ"ר מבונה = 2,625,000 ש"ח.

יתרת חצר: 375 מ"ר – 2,400 מ"ר = 2,025 מ"ר * 15% (מקדם) * 7,000 ש"ח למ"ר מבונה = 2,125,000 ש"ח.

בשלב השני, נחשב את שווי זכויות הבנייה: 120 מ"ר * 80% (מקדם דחייה) * 85% (מקדם אבדן חצר) * 7,000 ש"ח למ"ר מבונה = 570,000 ש"ח.

סה"כ שווי חלקת המגורים הינו 2,625,000 ש"ח + 2,125,000 ש"ח + 570,000 ש"ח = 5,320,000 ש"ח.

המס לתשלום הינו 33% * 5,320,000 ש"ח = 1,755,000 ש"ח דמי רכישה.

דרכים אחרות לנצל בניה בנחלה ולא לשלם 33% משווי חלקת המגורים

רשות מקרקעי ישראל מתירה לבצע "רכישה" של זכויות בניה בחלקת המגורים גם בתמורה לתשלום של 3.75% משווי חלקת המגורים.

במקרה זה, יהיה ניתן להשכיר חלקים מהנחלה לאדם קרוב בלבד ולא ניתן לפצל מגרש.

בפיצול מגרש יש להשלים 29.25% לסך של 33% משווי חלקת המגורים.

פתרון מוזל זה יכול להיות מצוין לאדם אשר מתגורר בנחלה עם משפחתו ואינו מעוניין לפצל מגרש.

על פי שיטה זו, היה החוכר משלם דמי רכישה בסך של 5,320,000 ש"ח * 3.75% (דמי רכישה מופחתים) = 200,000 ש"ח.

יש לשים לב כי על התשלומים לרמי עלול לחול מע"מ ומס רכישה.

לסיכום

חישוב דמי רכישה מהווה תהליך שמאי מורכב המבוסס על התועלת הכלכלית שמספקות זכויות הבנייה הנוספות.

כפי שהוצג, התשלום הסטנדרטי עומד על 33% משווי חלקת המגורים, כולל הפוטנציאל התכנוני החדש – במקרה שהודגם, סכום של כ-1,755,000 ₪.

החישוב השמאי מתבסס על שווי השטחים המבונים הקיימים והעתידיים, בשילוב מקדמים אקוויוולנטיים ליתרת החצר ומקדמי דחייה לזכויות שטרם מומשו.

חשוב גם לזכור את האלטרנטיבה: תשלום מופחת של 3.75% בלבד, המתאים למצבים בהם החוכר מעוניין לנצל את הזכויות להשכרה לקרוב משפחה בלבד, ללא פיצול מגרש.

לפני ביצוע כל תשלום לרמ"י, מומלץ להיוועץ בשמאי מקרקעין מנוסה לבחינת האפשרות המתאימה ביותר מבחינה כלכלית ולוודא חישוב נכון של הסכומים.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.