חישוב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין

האם קיבלתם הודעת חיוב בהיטל השבחה מהוועדה המקומית ואינכם בטוחים האם הסכום נכון? או שמא אתם עומדים למכור נכס ורוצים להבין מראש מה גובה המס הצפוי? אתם לא לבד.

היטל השבחה הוא אחד המסים המורכבים ביותר בתחום המקרקעין, ושגיאות בחישובו עלולות לעלות לכם מאות אלפי שקלים.

חישוב נכון של היטל השבחה דורש הבנה מעמיקה של עקרונות שמאיים, היכרות עם התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, והבחנה בין סוגי החיובים השונים.

הבנה זו חיונית לא רק לצורך תשלום המס, אלא גם כדי לזהות מקרים בהם ניתן להגיש השגה מוצדקת על חישוב הוועדה המקומית.

במאמר זה נציג את כל הפרמטרים החשובים שעל שמאי מקרקעין המתמחה בהיטל השבחה יבחן בעת ביצוע חישוב היטל השבחה. נסביר מתי משולם המס, מהו חיוב חלקי לעומת חיוב מלא, ונדגים באמצעות דוגמה מפורטת כיצד מבוצע התחשיב במגרש לא בנוי. בנוסף, נבהיר מדוע חשוב לבחון את היסטוריית העסקאות בנכס ואת התכניות שאושרו לאורך השנים.

היטל השבחה משולם בגין זכויות בנייה שטרם ניצלנו.

על פי עקרון התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה אשר מתייחסת להיטל השבחה, נקבע כי התשלום ישולם במפגש עם הכסף.

דוגמה

היטל השבחה ישולם במכירת הנכס או בניצול זכויות הבניה החדשות (חיוב חלקי).

מה ההבדלים בין החיובים במכר או בהיתר? ומה זה חיוב חלקי בהיטל השבחה?

כאשר מוכרים נכס. היטל ההשבחה שמשולם הינו בגין כל זכויות הבנייה שטרם נוצלו.

כאשר מבקשים לנצל קיבולת בנייה מסוימת על פי היתר בניה, נשלם רק עבור השטח המתבקש – חיוב חלקי.

על פי החוק, מי שחלה עליו החבות בתשלום היטל השבחה הוא המוכר.

הגם, אם הצדדים יסכימו ביניהם על סידור שונה, עדיין, רשויות המס יכולות לבוא בטענות למוכר.

דוגמה לתחשיב היטל השבחה על ידי שמאי מקרקעין במגרש לא בנוי

בעלים של מגרש בשטח של 500 מ"ר מעוניין למכור את המגרש. המוכר פנה לשמאי דירות לקבל חישוב היטל השבחה.

כאשר מדובר על מגרש לא בנוי, בפועל לא בוצעה בו בנייה ולכאורה צריך לשלם היטל השבחה מלא.

יחד עם זאת, יש לשים לב מתי בוצעה עסקה במגרש ביחס לתכניות המשביחות שאושרו.

שמאי מקרקעין צריך לבחון מתי נרכש הנכס. היות ועל תכניות קודמות, גם אם הנכס ריק, כבר שילם המוכר הקודם.

דוגמה

קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר. המגרש ריק. למגרש זכויות בנייה מכח תב"ע שאושרה בשנת 2025 שטרם נוצלו בהיקף של:

250 מ"ר עיקרי, 12 מ"ר ממ"ד, 325 מ"ר חצר, 50 מ"ר מרפסות וחניה 50 מ"ר.

שווי מ"ר בנוי: 25,000 ש"ח למ"ר.

עלויות בנייה: 8,000 ש"ח למ"ר.

רווח ייזמי: 10% (בניה עצמית).

מקדם אקוויוולנטי: ממ"ד: 90%, חצר: 15%, מרפסת: 25%, חניה: 20%.

מידע נוסף:

ידוע שהמגרש נמכר בשנת 2005.

בשנת 2003 אושרה תכנית אשר התירה את זכויות הבנייה הבאות:

150 מ"ר עיקרי, 12 מ"ר ממ"ד, 340 מ"ר חצר.

שלבי עבודה של שמאי מקרקעין בחישוב היטל השבחה

בשלב הראשון השמאי יכמת את כל השטחים ויכפילם במקדמים האקוויוולנטיים.

חישוב שטח אקוו' לפי תבע משנת 2003:

150 מ"ר עיקרי + 12 מ"ר ממ"ד * 90% + 350 * 15% = 213 מ"ר אקוו' מבונה.

חישוב שטח אקוו' לפי תבע משנת 2023:

250 מ"ר עיקרי + 12 מ"ר ממ"ד * 90% + 325* 15% + 50 * 25% + 50 * 20% = 332 מ"ר אקוו' מבונה.

היות והמוכר הראשון שילם עבור התבע משנת 2003 (מכר רק ב  – 2005) לפיכך, זכויות בנייה שכבר נרכשו לא יחויבו בשנית בהיטל השבחה.

213 – 332 מ"ר אקוו' = 119 מ"ר.

סיכום החישוב וניתוח מ"ר מבונה

לאחר שהשמאי כימת את המ"ר לחיוב, יבצע שמאי המקרקעין חישוב היטל השבחה על פי שווי של מ"ר מבונה.

מ"ר מבונה זה בעצם מ"ר (אוויר/זכות) שיש לו זכויות בנייה.

לדוגמה: יש לי מגרש 100 מ"ר עם זכויות בנייה של 30%. כמה מ"ר שניתן לבנות עליהם יש לי?

100 * 30% = 30 מ"ר בלבד.

חישוב שווי מ"ר מבונה

חישוב של מ"ר מבונה יבוצע על ידי השמאי בשיטת החילוץ. בשיטה זו מחלצים שווי קרקע למ"ר ומנכים את עלויות הבניה והרווח הייזמי.

שווי בנוי = 25,000 ש"ח. בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה של 8,000 ש"ח למ"ר נקבל כי שווי מר מבונה הינו 14,700 ש"ח למ"ר מבונה.

14,700 ש"ח למ"ר מבונה * 119 מ"ר = 1,750,000 ש"ח.

סכום זה נכפיל בשיעור המס (50%) ונקבל את המס לתשלום שיעמוד על כ – 875,000 ש"ח.

סיכום

היטל השבחה משולם בגין זכויות בנייה שטרם נוצלו, בשיעור של 50% משווי ההשבחה. התשלום מתבצע "במפגש עם הכסף" – במכירת נכס או בהוצאת היתר בניה.

חישוב נכון מחייב בחינת כל התכניות המשביחות לאורך השנים, כיוון שתכניות שעבורן כבר שולם מס בעבר אינן מחויבות שוב.

קיימות שיטות רבות להקטין היטל השבחה בנכסי מגורים וגם בנכסים מסחריים.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.