איך שמאי מקרקעין מנתח מכרז רשות מקרקעי ישראל

מכרזי רשות מקרקעי ישראל מהווים אחת הדרכים המרכזיות לרכישת קרקעות מהמדינה, אך קביעת הצעת מחיר נכונה היא אתגר מקצועי מורכב.

רבים מהמציעים מתקשים להעריך את השווי האמיתי של מגרש, במיוחד כאשר מדובר בשטחים מפותחים חדשים ללא נתוני עסקאות קודמות באזור.

כשמאי מקרקעין בעל ניסיון, אני יודע שהמפתח להצעה נכונה טמון ביכולת לנתח נכונה את תוצאות מכרזים קודמים ולהשוות ביניהם באמצעות מתודולוגיה שמאית מדויקת.

השוואה "לא מקצועית" בין מחירי מגרשים עלולה להוביל לטעויות חמורות. לדוגמה, מגרש בשטח זהה עם זכויות בנייה שונות עשוי להיות שווה יותר.

במאמר זה אציג את המתודולוגיה המקצועית המלאה לניתוח מכרזי רמ"י, תוך שימוש במקדמים אקוויוולנטיים שמאפשרים השוואה נכונה בין מגרשים שונים.

אדגים תהליך מפורט של ניתוח שלוש עסקאות השוואה והסקת ערך למ"ר מבונה, וכן אסקור את המלכודות המיסויות הצפויות לאחר הזכייה במכרז.

דוגמה לניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל על ידי שמאי מקרקעין

מציעה מעוניינת לגשת למכרז לרכישת מגרש בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בניה של 25% לבניית בית חד משפחתי, חד קומתי.

המציעה פנתה לשמאי מקרקעין לצורך ניתוח הכדאיות הכלכלית של המכרז.

הקרקע פותחה לאחרונה ועדיין אין מכירות של בתים או מגרשים בשכונה.

הנתון היחיד שזמין למציעה הינם נתוני מכרז רשות מקרקעי ישראל של מגרשים ממתחמים סמוכים.

היות ונמצאו נתונים במגרשים אחרים, יש לבחון האם זכויות הבניה במגרשים שאותרו זהים לזכויות במגרש שלנו.

לא ניתן להשוות שני מגרשים בשטח של 500 מ"ר כאשר על מגרש אחד ניתן להקים בית חד משפחתי של 200 מ"ר לבין מגרש בשטח זהה, עליו ניתן להקים בניין מגורים עם זכויות בניה ל – 16 יח"ד.

שמאי מקרקעין בחן את מכרז רשות מקרקעי ישראל ומצא שלוש עסקאות רלוונטיות.

תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 1

הצעה זוכה: 600,000 ₪.

עלויות פיתוח: 400,000 ₪.

שטח מגרש: 450 מ"ר.

זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.

תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 2

הצעה זוכה: 650,000 ₪.

עלויות פיתוח: 420,000 ₪.

שטח מגרש: 450 מ"ר.

זכויות בניה: 28% שטח עיקרי.

תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 3

הצעה זוכה: 580,000 ₪.

עלויות פיתוח: 380,000 ₪.

שטח מגרש: 400 מ"ר.

זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.

מחירי הזכייה המפורסמים באתר רשות מקרקעי ישראל אינם כוללים מע"מ. עלויות הפיתוח כוללות מע"מ.

בנוסף לזכויות הבניה המותרות, ניתן להוסיף למגרש את הבאים:

חניה בשטח מקורה של 20 מ"ר.

בריכת שחייה בשטח של עד 10 מ"ר.

ממ"ד בשטח של עד 12 מ"ר.

מרתף בהיקף קומת הקרקע כולל ממ"ד.

שימו לב! חלקי המבנה לעיל הינם סוג של שטחי שירות. לפיכך, לגבי שטחים אלה, יש לבצע שתי בדיקות.

בדיקה ראשונה: האם יש תועלת כלכלית בשטחים אלה.

לדוגמה, הקמת מרתף בקרקע סלעית אשר מביאה לעלויות בניה גבוהות, תהיה לא כלכלית כלל ביחס לתרומתו הכלכלית לשווי הבית.

בדיקה שנייה: מה תרומתם של שטחים אלה ביחס לשטח העיקרי. את היחסים האלה, שמאי מקרקעין מבטאים בעזרת מקדמים אקוויוולנטיים.

המקדמים האקוויוולנטיים לצורך הדוגמה הם:

חניה: 20% תועלת ביחס לשטח עיקרי.

בריכה: 25% תועלת ביחס לשטח עיקרי.

ממ"ד: 95% תועלת ביחס לשטח עיקרי.

מרתף: 40% תועלת ביחס לשטח עיקרי.

חצר: 15% תועלת ביחס לשטח עיקרי.

לצורך ניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל, בשלב הראשון, נכמת את המטרים האקוויוולנטיים (לפי מקדמי התועלת) לכל הצעה זוכה.

ניתוח עסקאות ממכרז רשות מקרקעי ישראל לפי מקדמים אקוו'

ניתוח תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 1

בשלב הראשון ננתח את זכויות הבניה לפי מ"ר אקווי'.

שטח מגרש: 450 מ"ר.

זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.

שטח עיקרי לבניה: 450 מ"ר * 25% = 112.5 מ"ר אקוו'.

חניה: 20 מ"ר * 20% (מקדם תועלת) = 2 מ"ר אקוו'.

בריכה: 10 מ"ר * 25% (מקדם תועלת) = 2.5 מ"ר אקוו'.

ממ"ד: 12 * 95% (מקדם תועלת) = 11.5 מ"ר אקוו'.

מרתף: 112.5 מ"ר תכסית עיקרי + 12 מ"ר תכסית ממ"ד = 124.5 * 40% (מקדם תועלת) = 50 מ"ר אקוו.

יתרת חצר: 450 מ"ר מגרש * 0.75 (יתרת חצר) בניכוי הבריכה, החניה והממ"ד = כ – 195 מ"ר. 195 מ"ר * 15% (מקדם תועלת) = 44 מ"ר.

נכמת את השטחים האקוויוולנטיים שהתקבלו מניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל:

112.5 + 2 + 2.5 + 11.5 + 50 + 44 = כ – 222 מ"ר אקוו'.

בשלב השני ננתח את מחיר העסקה ונסיק מכך שווי למ"ר מבונה אקוו':

ההצעה הזוכה: 600,000 ₪ + מע"מ = 702,000 ₪ + 400,000 ₪ פיתוח = 1,102,000 ₪.

את מחיר העסקה הכולל (יש לשים לב כי על התשלומים לרמ"י חל מס רכישה) נחלק בכמות המ"ר האקוו' שקבלנו מניתוח ההצעה הזוכה.

222 מ"ר אקוו' / 1,102,000 ₪ = 5,000 ₪ למ"ר מבונה.

ניתוח תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 2

בשלב הראשון ננתח את זכויות הבניה לפי מ"ר אקווי':

שטח מגרש: 450 מ"ר.

זכויות בניה: 28% שטח עיקרי.

שטח עיקרי לבניה: 450 מ"ר * 28% = 126 מ"ר אקוו'.

חניה: 20 מ"ר * 20% (מקדם תועלת) = 2 מ"ר אקוו'.

בריכה: 10 מ"ר * 25% (מקדם תועלת) = 2.5 מ"ר אקוו'.

ממ"ד: 12 * 95% (מקדם תועלת) = 11.5 מ"ר אקוו'.

מרתף: 126 מ"ר תכסית עיקרי + 12 מ"ר תכסית ממ"ד = 138 * 40% (מקדם תועלת) = 69 מ"ר אקוו.

יתרת חצר: 450 מ"ר מגרש * 0.73 (יתרת חצר) בניכוי הבריכה, המרתף, החניה והממ"ד = כ – 282 מ"ר. 282 מ"ר * 15% (מקדם תועלת) = 42 מ"ר.

נכמת את השטחים האקוויוולנטיים שהתקבלו מניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל:

126 + 2 + 2.5 + 11.5 + 69 + 42 = כ – 253 מ"ר אקוו'.

בשלב השני ננתח את מחיר העסקה ונסיק מכך שווי למ"ר מבונה אקוו':

ההצעה הזוכה: 650,000 ₪ + מע"מ = 760,000 ₪ + 420,000 ₪ פיתוח = 1,180,000 ₪.

את מחיר העסקה הכולל (יש לשים לב כי על התשלומים לרמ"י חל מס רכישה) נחלק בכמות המ"ר האקוו' שקבלנו מניתוח ההצעה הזוכה.

253 מ"ר אקוו' / 1,180,000 ₪ = 4,700 ₪ למ"ר מבונה.

ניתוח תוצאת מכרז רשות מקרקעי ישראל 3

בשלב הראשון ננתח את זכויות הבניה לפי מ"ר אקווי':

שטח מגרש: 400 מ"ר.

זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.

שטח עיקרי לבניה: 450 מ"ר * 25% = 100 מ"ר אקוו'.

חניה: 20 מ"ר * 20% (מקדם תועלת) = 2 מ"ר אקוו'.

בריכה: 10 מ"ר * 25% (מקדם תועלת) = 2.5 מ"ר אקוו'.

ממ"ד: 12 * 95% (מקדם תועלת) = 11.5 מ"ר אקוו'.

מרתף: 100 מ"ר תכסית עיקרי + 12 מ"ר תכסית ממ"ד = 112 * 40% (מקדם תועלת) = 45 מ"ר אקוו.

יתרת חצר: 400 מ"ר מגרש * 0.75 (יתרת חצר) בניכוי הבריכה, החניה והממ"ד = כ – 258 מ"ר. 195 מ"ר * 15% (מקדם תועלת) = 38 מ"ר.

נכמת את השטחים האקוויוולנטיים שהתקבלו מניתוח מכרז רשות מקרקעי ישראל:

100 + 2 + 2.5 + 11.5 + 45 + 38 = כ – 199 מ"ר אקוו'.

בשלב השני ננתח את מחיר העסקה ונסיק מכך שווי למ"ר מבונה אקוו':

ההצעה הזוכה: 580,000 ₪ + מע"מ = 702,000 ₪ + 380,000 ₪ פיתוח = 1,060,000 ₪.

את מחיר העסקה הכולל (יש לשים לב כי על התשלומים לרמ"י חל מס רכישה) נחלק בכמות המ"ר האקוו' שקבלנו מניתוח ההצעה הזוכה.

199 מ"ר אקוו' / 1,060,000 ₪ = 5,300 ₪ למ"ר מבונה.

ניתוח נכסי ההשוואה בהערכת שווי בית פרטי על ידי שמאי מקרקעין

מניתוח זכויות הבנייה לכל מגרש, מצאנו מה קיבולת הבניה האמיתית של כל מגרש.

בשלב השני, ניתחנו את הנתונים ממכרז רשות מקרקעי ישראל ובכך מצאנו את מחיר ההצעה הזוכה כולל מע"מ.

בשלב השלישי חילקנו את ההצעה הזוכה חלקי מספר המ"ר האקוו' במגרש וקבלנו את הנתונים הבאים:

ממוצע למ"ר מבונה אקוו' בעסקה 1: 5,000 ₪.

ממוצע למ"ר מבונה אקוו' בעסקה 1: 4,700 ₪.

בעסקה השלישית התקבל ממוצע של  5,300 ₪ למ"ר אקוו'.

בהנחה ואין משתנים נוספים למגרשי ההשוואה כמו נוף וטופוגרפיה, ניתן לקבוע את שוויו הממוצע של מ"ר מבונה בגבולות 5,000 ₪ למ"ר מבונה אקוו'.

כעת, נחשב את כמות המ"ר המבונה האקוו' במגרש הנישום

נתוני המגרש על פי מכרז רשות מקרקעי ישראל

שטח מגרש: 500 מ"ר.

זכויות בניה: 25% שטח עיקרי.

יתרת זכויות הבנייה כמו במגרשי ההשוואה.

500 מ"ר * 25% = 125 מ"ר.

יתרת חצר: 333 מ"ר.

סה"כ שטח אקוו': 246 מ"ר.

סיכום ניתוח כדאיות הצעה במכרז רשות מקרקעי ישראל

לאחר ניתוח עסקאות ההשוואה מצאנו כי שוויו של מ"ר מבונה אקוו' הינו 5,000 ₪.

כמו כן, על ידי שימוש במקדמים אקוויוולנטיים מצאנו את כמות המ"ר המבונה במגרש הנישום.

מה שנותר הינו מכפלה פשוטה של תוצאות החישובים:

246 מ"ר אקוו' * 5,000 ₪ למ"ר אקוו' מבונה = 1,230,000 ₪ כולל מע"מ.

זה המחיר המקסימלי שעל המציעה להציע במכרז.

לסיכום

ניתוח מכרזי רשות מקרקעי ישראל מחייב גישה שמאית מקצועית המבוססת על מקדמים אקוויוולנטיים.

כפי שהודגם במאמר, אי אפשר להשוות מחירי מגרשים ללא התייחסות לזכויות הבנייה השונות ולשטחי השירות המותרים (מרתף, חניה, בריכה, ממ"ד).

המתודולוגיה המוצגת כוללת שלושה שלבים: חישוב מ"ר אקוויוולנטי לכל מגרש השוואה באמצעות מקדמי תועלת, ניתוח מחיר ההצעות הזוכות כולל מע"מ ועלויות פיתוח, והסקת ערך ממוצע למ"ר מבונה.

לנוחיותכם קישור לאתר מכרזי רשות מקרקעי ישראל

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.