הערכת שווי חנות כאשר שולמו דמי שכירות מראש

בעת ביצוע הערכת שווי לנכס מניב – חנות, משרד או מבנה מסחרי – שמאי מקרקעין נדרש לנתח לא רק את השווי הפיזי של הנכס, אלא גם את מכלול הזכויות הכלכליות והמשפטיות הצמודות לו.

אחד המרכיבים המהותיים ביותר הוא נושא דמי השכירות – האם הם משתלמים באופן שוטף או ששולמו מראש, והאם קיימת אופציה לשוכר במחיר שאינו משקף את שווי השוק.

סוגיות אלו עשויות לשנות מהותית את שווי השוק והבטוחה של הנכס. במאמר זה נבחן דוגמה מעשית של הערכת שווי חנות מושכרת, המדגימה כיצד שמאי מנוסה מזהה השפעות כלכליות מורכבות החורגות מגודל החנות בלבד.

במאמר זה, ניתן דוגמה למצב בו נדרש שמאי מקרקעין להעריך שווי חנות מושכרת בשטח של 35 מ"ר לצורך שיעבוד לבנק.

קונה ביקש משמאי נדל"ן להעריך שווי חנות לצורך בדיקת כדאיות ובחינת אפשרויות מימון.

לאחר ששמאי המקרקעין ביצע בדיקה משפטית ובדיקה תכנונית, מצא כי החנות ללא ליקויים.

במקרים רבים, המצב המשפטי והתכנוני מגלמים בעיות אשר יכולות לפסול את העסקה.

כאמור, לאחר הבדיקות המוקדמות החל השמאי לבחון את התנאים הכלכליים של העסקה.

מהנתונים עלה: שטח החנות: 35 מ"ר.

דמי שכירות מקובלים באזור: 80 ש"ח למ"ר.

שיעור היוון בסביבה: 7%.

לשמאי הוצג חוזה שכירות לשתי תקופות. תקופה ראשונה: 5 שנים במחיר של 85 ש"ח למ"ר. אופציה לשוכר: 5 שנים נוספת במחיר של 75 ש"ח למ"ר.

עבור התקופה הראשונה שולמו דמי השכירות מראש.

כאשר דמי השכירות משולמים מראש, הכסף עובר מיד לכיס המוכר. לפיכך, שכירות זו לא תעמוד לזכות הקונה.

התייחסות שמאי מקרקעין לאופציה וכי שולמו דמי שכירות מראש

העסקה המוצעת אינה רגילה. בעסקה המוצעת קיימים שני אלמנטים חשובים.

1. שולמו דמי שכירות מראש הגבוהים ממחיר שוק.
2. קיימת אופציה לשוכר לתקופת שכירות של 5 שנים במחיר הנמוך ממחיר שוק.

על פי הנתונים, שמאי מקרקעין המתמחה בחנויות יזהה כי קיימת התחייבות חוזית מגבילה.

בהערכת שווי החנות, שמאי המקרקעין יידרש לבצע תחשיבי היוון תקבולים, ותחשיבי דחייה לתקופה בה שולמו דמי שכירות מראש.

על פי התנאי הראשון, הקונה ייהנה מתקבולי השכירות רק בעוד 5 שנים:

לפיכך, השווי הדחוי של החנות הינו:

80 ש"ח דמי שכירות מקובלים * 35 מ"ר * 12 חודשי שכירות, חלקי 7% היוון = 480,000 ש"ח.

מקדם הדחייה לתחשיב ההיוון עקב העובדה ששולמו דמי שכירות מראש, הינו: 71% (N=5, I=7%).

לפיכך, שווי החנות הדחוי הינו: 342,000 ש"ח.

כעת, נחשב את ההפחתה לשווי החנות מכח התנאי השני.

הקונה עתיד להיות כפוף להסכם השכירות אשר מקבע תשלום חודשי למחיר של 75 ש"ח למ"ר.

תחשיב זה מבצע שמאי מקרקעין כאשר התשלומים התקופתיים מהוונים לערכים של היום.

תחשיב ההיוון נחוץ על מנת לגלם הפסד השקעה אלטרנטיבית, סיכונים, ריבית, פחת ועוד.

תקבול מהוון למחיר שוק של 80 ש"ח למ"ר: 137,800 ש"ח.

תקבול מהוון למחיר החוזה, דהיינו 75 ש"ח למ"ר: 129,000 ש"ח.

יוצא שהחוזה מביא להפסד של 9,000 ש"ח נוספים אשר ינוכו מהשווי לבטוחה שייקבע לבנק.

סיכום

הערכת שווי נכס מושכר מחייבת תשומת לב מעמיקה לפרטים – חוזי שכירות, מועדי תשלומים, תנאי אופציות והשלכות משפטיות ותכנוניות.

כפי שראינו, תשלום דמי שכירות מראש או קיבוע מחיר שכירות נמוך ממחיר שוק עלולים להפחית את ערך הנכס בעשרות אחוזים.

שמאי מקרקעין מקצועי יודע לנתח את הנתונים, לבצע תחשיבי היוון ודחייה מדויקים, ולהציג תמונה כלכלית אמינה לבנק או ליזם.

בבחינת כדאיות השקעה או מימון, מומלץ לפנות לשמאי מנוסה בתחום הנכסים המסחריים, שידע לאתר סיכונים נסתרים ולשמור על ערך ההשקעה לאורך זמן.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.