איך שמאי מקרקעין פינוי בינוי / תמ"א 38 מחשב רווח ייזמי

פרויקטי פינוי בינוי ו־תמ"א 38 הריסה ובנייה נחשבים מהמורכבים בענף הנדל"ן, משום שהם משלבים בין שיקום עירוני, ניהול דיירים קיימים וניתוח כלכלי מדויק.

לפני שמתחילים כל תהליך כזה, חיוני לבצע בדיקת כדאיות כלכלית מקיפה – בדיקה שמטרתה לקבוע אם הפרויקט רווחי, ומהם גבולות הסיכון והאפשרות למימון בנקאי.

בפרויקטים הכוללים פינוי דיירים, נדרשת הערכה מקצועית של עלויות נוספות כגון שכירות דירות חלופיות, העברות, ועלויות בניית הדירות המוחזרות לדיירים.

כאן נכנס לתמונה שמאי המקרקעין, שתפקידו לבחון את הרווח היזמי בהתאם לתקן 21.1, לוודא שהפרויקט עומד ברף הרווחיות המינימלי (20%) ולזהות חסמים אפשריים כמו היטלי השבחה או עלויות בנייה עודפות.

חישוב כלכלי נכון יכול להכריע אם יזם ייגש לפרויקט – או יוותר עליו. הדוגמה הבאה מציגה בצורה ברורה כיצד נבחנת הכדאיות הכלכלית בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 הריסה ובנייה.

דוגמה לחישוב כדאיות כלכלית בפרוייקט פינוי בינוי / תמ"א 38 הריסה ובנייה

נתונים

קיים מתחם הכולל 3 בניינים וותיקים בני 16 יח"ד כל אחד. סה"כ 48 יח"ד.

על פי הוראות התכנית רווח יימילהתחדשות עירונית מותרת הקמה של 128 יח"ד סה"כ.

שווי דירה חדשה בשוק החופשי 2,340,000 ₪ כולל מע"מ.

עלויות בנייה לדירה אחת הינה 1,000,000 ₪.

עלויות פינוי דיירים הכוללות שכירות לתקופה של 3 שנים והעברות הינה 150,000 ₪ לדייר.

פתרון לפי ארבעה שלבים

בשלב הראשון שמאי מקרקעין יפריד בין הדירות שניתן למכור לבין הדירות שיש "להחזיר" לדיירים המפונים.

יוצא כי 48 יח"ד יוקצו לדיירים ו – 80 יח"ד יימכרו בשוק החופשי.

בשלב השני יחשב השמאי את הרווח ממכירת דירות הייזם ללא מע"מ:

17% / 2,340,000 ש"ח = 2,000,000 ₪ לדירה. 80 דירות ייזם * 2,000,000 = 160,000,000 ₪.

בשלב השלישי יחושבו הוצאות הייזם:

עלות הקמת דירות דיירים: 48 * 1,000,000 = 48,000,000 ₪.

תשלומים בגין העברת הדיירים ושיכון חלופי: 150,000 ₪ * 48 = 7,200,000 ₪.

עלות הקמת דירות ייזם: עלות הקמת דירות ייזם: 80 * 1,000,000 = 80,000,000 ₪.

סה"כ עלויות: 135,200,000 ₪.

בשלב הרביעי יבחן שמאי המקרקעין את שיעור הרווח על העלויות:

135,200,000 ₪ – 160,000,000 ₪ = 24,800,000 ₪ רווח הייזם.

שיעור הרווח הייזמי מתוך העלויות הינו 135,200,000 ₪ / 24,800,000 ₪ = 18.3%.

מסקנות שמאי המקרקעין על פרוייקט הפינוי בינוי

לאחר ביצוע חישוב הכדאיות הכלכלית וקבלת רווח צפוי של כ – 18% הייזם צריך לקבל החלטה.

על פי תקן 21.1 החדש המתייחס לפינוי בינוי, הרווח המינימלי הינו 20%.

החישוב שהוצג בדוגמה הינו חישוב פשוט לצור ההבנה הכללית. בפרוייקטים של פינוי בינוי עלויות הבנייה הינן מורכבות וגבוהות.

בנוסף, בדוגמה לא התייחסנו לתשלומי היטל השבחה. שמאי היטל השבחה יכול להביא למסקנה כי תשלום היטל ההשבחה יפגע בכדאיות הפרוייקט.

הפתרונות להפיכת פרוייקט פינוי בינוי / תמ"א 38 לכלכלי הינו פטור מהיטל השבחה או מתן זכויות בנייה לדירות נוספות שהייזם יוכל למכור.

במשרדנו, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

נשמח לתת ייעוץ בכל סוגיה.

טלפון: 2698*

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון.