מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין לזכויות דייר מוגן?

במאמר זה נדבר על זכויות הדייר המוגן הן בנכסים מסחריים, מכיסם למגורים ועל הוראות החוק בפינוי דייר מוגן.

זכות הדיירות המוגנת אינה מוגדרת כזכות קניינית ואינה מופיעה במרשם המקרקעין (טאבו).

זכות הדיירות המוגנת נוצרה בתקופה כלכלית קשה שבה היה צורך להגביל את דמי השכירות ולהגן על הדיירים מפני פינוי.

בתקופת המלחמה השנייה, נוצר הצורך בלהגביל את מחירי השכירות אשר האמירו עקב מחסור בבנייה חדשה. בתקופה זו, רוב חומרי הבנייה הופנו לשימוש צרכים צבאיים.

בשנות ה – 50 עלו לישראל תושבים רבים שלהם לא היה את ההון הדרוש לרכישת דירה, וחוק הדיירות המוגנת סייע לרבים לקבל פתרון דיור.

בעזרת חקיקה, המחוקק פגע בזכויותיהם ובקניינם של בעלי הדירות לצורך מתן זכויות לשוכרים ובכך הפך אותם בכח ל"שותפים בנכס".

עם השנים החוק תוקן כמה פעמים עד הנוסח הסופי תשל"ב – 1972.

בהדרגה צומצמו זכויות הדיירים המוגנים ובתחשיבים של שמאי מקרקעין, החוק צפוי לאבד מכוחו בעוד כ – 15 שנים.

החוק הקנה לדיירים המוגנים 2 סעדים עיקריים: הגנה מהעלאת דמי השכירות והגנה מפינוי הנכס.

Table of contents [Close]

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההגדרה מיהו הדייר המוגן?

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על ההגדרה מיהו הדייר המוגן?

הדיירות המוגנת ניתנת בתנאים הבאים:

דייר ששילם דמי מפתח.

דייר שלא בהכרח שילם דמי מפתח אך החזיק בנכס טרם שנת 1940.

מי שמחזיק בחוזה שכירות אשר כותרתו המפורשת הנה "זכות לדיירות מוגנת".

מי שהחזיק בנכס טרם ביטול החוק (במצבו הקודם) בשנת 1968 ולא שילם דמי מפתח.

אדם שירש זכות הדיירות המוגנת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הורשת הזכות בדיירות מוגנת בדירת מגורים?

הזכות לדיירות מוגנת עוברת בירושה.

דייר שנפתר, זכותו לדיירות המוגנת עוברת לבן זוגו בתנאי שהבן זוג התגורר עם עמו 6 חודשים טרם פטירתו.

דייר שנפטר ואין לו בן זוג, זכויותיו בדיירות המוגנת עוברות לילדיו או לקרובים אחרים, וזאת, בתנאי שהתגוררו עמו ב – 6 החודשים האחרונים טרם פטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירת מגורים אחרת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על הורשת הזכות לדיירות מוגנת בעסק?

דייר מוגן שנפתר, זכותו בדיירות המוגנת עוברת לבן זוגו בתנאי שהבן זוג התגורר עמו 6 חודשים טרם פטירתו.

דייר מוגן שנפטר ואין לו בן זוג, זכויותיו עוברות לילדיו או לקרובים אחרים, וזאת, בתנאי שעבדו עם עמו בעסק לפחות 6 חודשים טרם פטירתו.

החוק מגדיר תנאים רבים בהם הדייר המוגן נדרש לעמוד ואת התנאים בהם יהיה זכאי יורשו להנות מזכויות הדיירות המוגנת.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על פינוי הדייר המוגן?

קיימות עילות שונות המקנות את הזכות לפינוי הדייר המוגן, כגון:

אי תשלום שכר הדירה, גרימת נזק למושכר, שימוש במטרה לא חוקית, שכירות משנה, מטרד לשכנים ואף העילה כי הנכס דרוש לבעלים.

העילה כי הנכס דרוש לבעלים הינה עילה שתתקבל במצב ייחודי בלבד. הרי כל אדם זקוק לנכסיו על מנת להשיג מהם תועלת כלכלית.

משרד המשפטים, אגף שומת מקרקעין פרסם את פרק ט' בקווים המנחים, אשר ילוו את עבודתו של שמאי המקרקעין לצורך הערכת זכויות הבעלים וזכותו של הדייר בדיירות המוגנת.

התקן הגדיר "כללי אצבע" לצורך הערכת שווי זכויות הדייר המוגן בנכסי מגורים ובעסקים, כדלקמן:

בנכסי מגורים, זכויותיו של הדייר מוערכות בין 35% לבין 45% משווי הנכס.

בבתי עסק בהם דמי השכירות מוגנים (מוגבלים), זכויותיו של הדייר מוערכות בין 50% לבין 60% משווי הנכס.

בבתי עסק בהם משולמים דמי שכירות רגילים (לא מוגבלים), זכויותיו של הדייר יעמדו על 10% משווי הנכס.

להלן רשימת בתי העסק אשר לא כפופים לשיעור דמי שכירות מרבי (לא מוגבלים / מוגנים):

בבתי עסק אלו, דמי השכירות ישולמו על פי המחיר הראוי בשוק החופשי. לדייר המוגן קיימת הגנה מפינוי בלבד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על דמי מפתח?

דמי המפתח הם בעצם התשלום הראשון ששילם הדייר המוגן בכדי לזכות בהגנה מפינוי והעלאת דמי השכירות.

כאשר הדייר המוגן מעביר את זכות השכירות לאדם אחר או שהבעלים מעוניינים לפנות את הדייר, ישולמו לדייר היוצא דמי מפתח.

במקרה שהדייר מעביר שכירות לאדם אחר ישולמו לו דמי מפתח חלקיים. במידה והבעלים "קונה" את הדייר המוגן, ישולמו לדייר המוגן דמי מפתח מלאים.

כאשר שמאי מקרקעין נדרש להעריך את דמי המפתח לדייר המוגן, השמאי יכול לפעול על פי הטבלה כדלקמן:

להלן דוגמא לתחשיב שווי זכויותיו של הדייר המוגן בהנחה כי הדייר לא שילם דמי מפתח ומחזיק בנכס מעל 5 שנים אחרי 1959:

מה חלקו של הדייר המוגן בזכויות הבנייה שיש בנכס?

לדגמה: בבית הוותיק בו מתגורר דייר מוגן אושרה תכנית אשר מוסיפה זכויות בנייה נוספות.

פניתם לשמאי מקרקעין לצורך הערכת זכויות הבנייה וגיליתם שזכויות הבנייה שוות מיליונים.

במקרה זה קיימת כדאיות כלכלית לפנות את הדייר ולנצל את זכויות הבנייה. זכרו, לדייר המוגן אין חלק בזכויות הבנייה!

יחד עם זאת, הדייר המוגן זכאי לקבל פיצוי ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

פיצוי זה נקבע על ידי שמאי מקרקעין במידה וקיימת תכנית בניין עיר אשר פוגעת בשווי הנכס התפוס על ידי הדייר המוגן.

פינוי הדייר המוגן מעסק פעיל דורש פיצוי נוסף לדייר בגין אבדן מוניטין הקשור למיקום העסק. בפינוי דייר מעסק, דמי הפינוי יעמדו על כ – 4/3.

איך שמאי מקרקעין מומחה מחשב את זכויות הבעלים כאשר התקבל נכס מקרקעין בירושה, לנכס זכויות בנייה נוספות ואחד היורשים הוא דייר מוגן?

שולה, נירה וגבי ירשו בית פרטי בגודל של 50 מ"ר על מגרש בגודל של 450 מ"ר.
ידוע כי שווי מ"ר בבנייה וותיקה עומד על 15,000 ש"ח.
לבית קיימות זכויות בנייה לתוספת בנייה של 200 מ"ר השוות 1,500,000 ש"ח.
שווי כל החלקה כולל זכויות הבנייה 2,250,000 ש"ח.
דמי הפינוי בגין הדיירות המוגנת: 60%.שולה נירה וגבי ירשו את הנכס בחלקים שווים (33% כל אחד).
עלות הפיתוח והריסת הבית הקיים: 100,000.
על פי הצוואה, גבי הוא דייר מוגן בנכס. השאלה – מה שווי זכויותיהן של שולה ונירה בנכס?